VARSOVIE, Pologne–(BUSINESS WIRE)–Cotée à la bourse JSE, la société Echo Polska Properties (EPP) a
annoncé aujourd’hui l’acquisition de 12 centres commerciaux et parcs
d’activité (portefeuille M1) en trois tranches réparties sur les trois
prochaines années. Réalisée par un consortium (détenu à 25% par Redefine
Properties), l’acquisition s’élève au total à 692 millions d’euros et
s’inscrit dans le cadre d’un portefeuille plus vaste de 28 biens
immobiliers déjà acquis par le consortium. Une fois la
transaction terminée à la mi-2020, le portefeuille d’EPP sera constitué
d’au moins 27 centres commerciaux modernes, représentant pratiquement un
million de mètres carrés de surface commerciale utile (SCU).
Le portefeuille M1 comprend 12 principales surfaces de détail, pour une
SCU totale de 446 500 m² et plus de 620 magasins situés dans des zones à
forte densité démographique et complémentaires avec les actifs existants
d’EPP:
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Huit centres commerciaux régionaux M1 avec des SCU allant de 30 000 m²
à 55 000 m² et attirant plus de 40 millions de visiteurs chaque année,
et -
Quatre parcs d’activité de détail avec une SCU allant de 20 000 m² à
35 000 m².
Toutes les propriétés ne sont que sur un seul niveau et entièrement
louées, avec des enseignes d’alimentation comme principal locataire, et
situées sur de vastes sites longeant des axes autoroutiers, qui
représentent un total de plus de 195 hectares. Tous les centres sont
loués par des hypermarchés Auchan, ainsi que par diverses marques
internationales et nationales, comme MediaMarkt, et détaillants de la
mode, comme TK Maxx, H&M et C&A. Le taux locatif moyen du portefeuille
ne dépasse pas les 9,10€ par m² par mois, et le ratio moyen
loyers-ventes est inférieur à 9%. La totalité du portefeuille est
sujette à un accord locatif cadre de Metro AG, qui expirera en avril
2024.
« Cet accord se base sur une mesure du délai de route ne dépassant pas
les 30 minutes, ce qui fera monter la couverture de notre portefeuille à
34% de la population polonaise totale, puis à 39% après l’ouverture de
Młociny à Varsovie », déclare M. Dean. La transaction aura également pour
effet de stimuler (61%) les recettes annuelles du portefeuille d’EPP,
qui passera de 76 millions à 122 millions. « De telles statistiques
illustrent de quelle manière EPP fait écho à la pleine expansion du
marché de la consommation en Pologne. »
M. Dean a déclaré qu’EPP et le consortium sont ravis des avantages que
procure le revenu de l’accord cadre de Metro AG jusqu’en 2024. Auchan a
acheté à Metro l’activité de supermarché « Real » en Pologne en 2014, et
les 28 propriétés qui seront dorénavant détenues par le consortium et
EPP représentent environ 35% du nombre de magasins que possède Auchan en
Pologne. Les propriétés en cours d’acquisition par EPP présentent
d’importantes opportunités d’extension, ainsi que des initiatives de
gestion d’actifs, étant donné que les boutiques payent en moyenne des
loyers inférieurs à ceux du marché. L’intégralité du portefeuille a été
fixé avec un rendement de 7,1%. La transaction sera finalisée en trois
tranches:
-
Tranche 1 (janvier 2018) VAB de 358,7 millions EUR, comprenant M1
Czeladź, M1 Kraków, M1 Łódź et M1 Zabrze, représentant ensemble 194
400 m² de SCU et un bénéfice net d’exploitation de 25,1 millions EUR. -
Tranche 2 (juin 2019) VAB de 222,5 millions EUR, comprenant M1 Bytom,
M1 Czestochowa, M1 Radom, PP Kielce, PP Olsztyn et PP Opole,
représentant ensemble 184 000 m² de SCU et un bénéfice net
d’exploitation de 16,3 millions EUR. -
Tranche 3 (juin 2020) VAB de 110,9 millions EUR, comprenant M1 Poznan
et PP Tychy, représentant ensemble 68 100 m² et un bénéfice net
d’exploitation de 7,6 millions EUR.
La tranche 1 est financée par le biais d’un endettement à 62% et le
redéploiement d’une partie du capital à encaisser à la vente de bureaux
précédemment annoncée, ainsi que de la souscription par des fonds gérés
par Oaktree et de LVS II Luxembourg II S.à r.l à hauteur de 112,5
millions EUR de parts EPP à 1,27 EUR la part. EPP n’aura dès lors pas la
nécessité de faire appel au marché pour lever du capital. Cet
investissement direct dans EPP par LVS II Luxembourg II S.à r.l et les
fonds gérés par Oaktree reflète la confiance qu’ils accordent à notre
plateforme. La participation de Redefine dans EPP sera réduite pour
passer à +/- 35%, mais Redefine entreprend d’investir 40 millions EUR
supplémentaires en vue d’acquisitions futures, afin de replacer sa
participation aux alentours de 40%.
À la clôture de la première tranche, le rendement des capitaux propres
avant impôt et les coûts transactionnels sera de 13,5%. Sur le court
terme, l’acquisition conduira à une légère augmentation du rapport
prêt-valeur d’EPP (de 51% à 54%), mais cette question est en cours de
résolution et la société s’engage à moyen terme à faire passer ce
rapport prêt-valeur sous la barre des 50%.
Et Hadley Dean de conclure: « Cette acquisition va comme un gant à notre
stratégie. Le portefeuille M1 dispose d’opportunités substantielles en
terme d’expansion, un aspect que nous allons développer avec le temps et
qui contribuera à faire monter le bénéfice net d’exploitation et à
renforcer l’avantage compétitif de chaque propriété ».
Le cabinet juridique Dentons a agi en qualité de conseiller d’EPP dans
le cadre de cet accord.
(Fin)
EPP (Echo Polska Properties) est une société néerlandaise
d’investissements immobiliers à double cotation qui applique la formule
REIT et investit dans des surfaces de commerce de détail dans toute la
Pologne. Avec un portefeuille actuel de 14 projets de commerce de
détail, six bureaux, et deux sites de développement (commerces de
détail) à Varsovie, notre portefeuille initial est hautement diversifié.
Les bâtiments sont situés dans 17 villes du pays, qui se caractérisent
par une bonne santé économique et un solide pouvoir d’achat, et par une
capacité à susciter des intérêts de placement à l’échelle
internationale. Notre objectif est de créer la première plateforme
génératrice de liquidités en Pologne, composée d’actifs administratifs,
commerciaux et industriels performants, avec des retours toujours élevés
pour nos actionnaires.
Le texte du communiqué issu d’une traduction ne doit d’aucune manière
être considéré comme officiel. La seule version du communiqué qui fasse
foi est celle du communiqué dans sa langue d’origine. La traduction
devra toujours être confrontée au texte source, qui fera jurisprudence.
Contacts
EPP
Magda Cieliczko,
Directrice marketing et
communication
Portable: +48 603 203 619
magda.cieliczko@echo-pp.com