Gecina : Activité au 30 septembre 2017

Guidance 2017 relevée suite à l’intégration d’Eurosic

Croissance attendue du RRN hors santé d’au moins +6% (vs. -5% à -6%
initialement)

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News :

Le troisième trimestre 2017 aura été marqué par la consolidation
d’Eurosic dans les comptes de Gecina (Paris:GFC) à compter du 29 août
2017 : près de 23,0 M€ de revenus bruts ont ainsi été
comptabilisés en provenance d’Eurosic. Retraités de la cession du
portefeuille de santé (finalisée le 1^er
juillet 2016), les revenus bruts du Groupe s’inscrivent en hausse de
+1,1%. Les premiers effets de cette consolidation
ainsi que la performance organique combinée aux livraisons d’immeubles
effectuées en 2017, compensent ainsi déjà les pertes de loyers
consécutives au transfert de 5 immeubles à fort potentiel de création de
valeur au sein du pipeline de projets et les cessions réalisées en 2016.

Accélération de la croissance organique des loyers et des
commercialisations dans un marché porteur

• Un marché toujours porteur, notamment dans les zones de
  prédilection de Gecina
• Hausse des revenus locatifs à périmètre constant sur le bureau de
  +2,3% (+2,1% à fin juin et +1,2% à fin mars)
• 197 000 m² loués, pré-loués, reloués ou renégociés depuis
  le début de l’année¹
• 40 000 m² livrés depuis le début de l’année, sur le
  périmètre Gecina dont 2 résidences étudiants à La Défense et Marseille
  et 2 immeubles de bureaux à Paris et à Lyon
• 10 000 m² livrés sur le périmètre Eurosic, principalement dans le QCA
  parisien

Un pipeline de projets largement dé-risqué, porteur de croissance dès
2018

• Forte progression du taux de commercialisation du pipeline
  depuis le début de l’année, de 22% à fin 2016 à près de 50% à fin
  septembre 2017 (sur le même périmètre)
• Un pipeline engagé combiné de près de 2,5 Md€ en part du Groupe à
  fin septembre avec un rendement attendu à livraison autour de 5,6%, à
  93% localisé dans Paris intramuros ou dans les zones les plus
  centrales du Croissant Ouest (La Défense, Neuilly, Levallois et
  Issy-les-Moulineaux)
• 17 livraisons de projets attendues d’ici fin 2018, dont 15
  programmes de bureaux représentant plus de 260 000 m² avec un
  potentiel locatif annualisé supérieur à 100 M€ (part du Groupe)
• Un pipeline combiné total de l’ordre de 4,8 Md€, principalement
  situé dans la ville de Paris, avec un rendement attendu proche de 6%

Poursuite de l’optimisation du passif et élargissement du flottant

• 2,2 Md€ de placements obligataires réalisés depuis le début de
  l’année, avec une maturité moyenne de 10 années et un coupon moyen
  de 1,3%
• Succès du rachat de souches obligataires anciennes à échéances
  2019, 2020 et 2021 pour 274 M€ avec un coupon moyen de 4,0%
• Succès de l’augmentation de capital avec détachement de droits
  de souscription pour 1 Md€ en août, permettant de finaliser le
  financement de l’acquisition d’Eurosic et d’accroitre le flottant de
  près de +10%

Objectifs 2017 relevés : +6% par rapport au RNR 2016 retraité de la
santé (vs -5 à -6% attendu)

Sur la base de la bonne tenue des marchés de référence du Groupe, de
l’optimisation du passif et des effets relutifs consécutifs à
l’intégration d’Eurosic, Gecina est en mesure de relever ses objectifs
pour 2017, prévoyant désormais un résultat net récurrent en croissance
d’au moins +6% (+4,5% par action²) retraitée de l’effet de la
cession de la santé, soit a minima 340 M€ (5,20€ par action).

Chiffres clés

L’ensemble des chiffres présentés dans ce communiqué intègrent
Eurosic à compter du 29 août 2017, date à laquelle Gecina a réalisé
l’acquisition de 85% de son capital. Les informations à périmètre
constant communiquées ici excluent le patrimoine d’Eurosic.

Les revenus bruts totaux du Groupe ressortent à 383,9 M€ à fin septembre
2017, en baisse de -8,4% à périmètre courant sur un an notamment sous
l’effet de la cession du portefeuille de santé (finalisée le 1^er
juillet 2016). Retraités de la cession de ce portefeuille, les revenus
bruts s’inscrivent en hausse de +1,1%. L’impact de la consolidation
d’Eurosic à compter du 29 août reste à ce stade modéré, avec une
contribution de 23,0 M€ dont 18,0 M€ de revenus locatifs. A périmètre
constant ils s’inscrivent en hausse de +1,8% en amélioration
séquentielle par rapport au premier semestre (+1,6%) et au premier
trimestre 2017 (+1,0%), tirés par la performance opérationnelle du
Groupe, soutenue notamment par la solide dynamique sur les marchés
locatifs de référence de Gecina sur le bureau.

Meka Brunel, Directrice Générale : « Cette publication
confirme une fois encore le caractère historique de cet exercice, tant
en matière de marchés immobiliers favorablement orientés sur nos zones
privilégiées, qu’en matière d’activité commerciale ou d’accélération de
notre stratégie avec l’acquisition d’Eurosic. Le process d’acquisition
d’Eurosic touche maintenant à sa fin, puisque Gecina détient d’ores et
déjà plus de 99% de son capital et nous regardons aujourd’hui avec une
grande sérénité les enjeux de cette intégration. Nous anticipons
l’avenir avec confiance, avec les effets relutifs de l’acquisition
d’Eurosic mais également avec un pipeline de projets largement
précommercialisés qui devrait porter la croissance du Groupe dans les
exercices qui viennent. »

Calendrier Financier
Résultats Annuels 2017
21 février
2018 (après bourse)

Des revenus locatifs en amélioration et conformes aux attentes du
Groupe

A périmètre constant, la performance enregistrée traduit
l’amélioration progressive de l’environnement immobilier sur les marchés
de prédilection du Groupe. En séquence trimestrielle, la dynamique s’est
continuellement améliorée. La croissance à périmètre constant atteint
ainsi +1,8% à fin septembre contre +1,6% au premier semestre et +1,0% au
premier trimestre 2017. Cette amélioration provient principalement de la
commercialisation d’immeubles sur les 12 derniers mois qui étaient
intégralement ou partiellement vacants jusqu’alors, mais aussi d’une
indexation en légère progression (+0,4% contre +0,3% à fin juin 2017),
et de la matérialisation d’une réversion positive bien qu’encore modérée
(+0,2%).

A périmètre courant, la baisse de -9,6% s’explique principalement
par la cession du portefeuille de santé au début du second semestre
2016, par les cessions d’actifs de bureaux et de logements réalisées
principalement en 2016 (avec une prime moyenne sur les dernières
expertises de l’ordre de +15%), et par la mise en restructuration
d’immeubles de bureaux à fort potentiel de création de valeur dès le
départ des locataires en place. Pour rappel, Gecina a intégré 7 nouveaux
projets de développement dans son pipeline courant 2016, dont 5 sont
issus du patrimoine du Groupe.

En excluant l’impact de la cession du portefeuille de santé, les loyers
s’inscrivent en hausse de +1,1%. Cette performance indique que les
pertes de loyers résultant des cessions réalisées ces 12 derniers mois
(-8,8 M€), ainsi que de la mise en restructuration d’immeubles à fort
potentiel de création de valeur (-22,4 M€), sont d’ores et déjà
compensées par la dynamique à périmètre constant, l’effet des livraisons
en cours d’année de projets en développement (+12,3 M€), ainsi que par
les premiers effets de l’intégration d’Eurosic.

Bureaux : une dynamique favorable aux bureaux sur les zones
les plus centrales

A périmètre constant les loyers de bureaux s’inscrivent en hausse
de +2,3% conformément aux attentes du Groupe, et en progression au fil
des précédents trimestres (+2,1% à fin juin, +1,2% à fin mars 2017).
Cette hausse traduit l’amélioration du taux d’occupation financier à la
suite notamment de la commercialisation de Pointe Métro 2 à CREDIPAR et
de la commercialisation du Cristallin au Groupe Renault. A périmètre
constant elle bénéficie également d’une indexation en progression sur
les derniers trimestres (+0,5%) et d’une réversion positive encore
modérée (+0,2%) mais provenant essentiellement des zones les plus
centrales de la Région Parisienne.

Il est à noter que cette performance est principalement tirée par les
zones les plus centrales où la dynamique de marché est favorable, et
notamment par le QCA parisien (+2,5%), et le Croissant Ouest (+4,1%).
Par ailleurs, la baisse de -1,9% à périmètre constant sur le
portefeuille de commerces tient à un rattrapage de loyers enregistré
lors de l’exercice précédent. Retraité de cet élément, la croissance à
périmètre constant est de +1,4%.

A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent
en hausse de +0,4% à 285,0 M€.

En dehors de la croissance à périmètre constant et de l’intégration
d’Eurosic, cette hausse à périmètre courant traduit à la fois l’effet
des changements de périmètre (acquisitions et cessions), et des
mouvements d’actifs au sein du pipeline (livraisons et mises en
restructuration).

En détail, les pertes de loyers essentiellement temporaires (-27,1 M€)
résultent des mises en restructurations d’immeubles de bureaux à fort
potentiel de création de valeur (notamment Octant-Sextant à Levallois,
Neuilly-Graviers, Paris-Ville l’Evêque et Paris-Le France) pour -22,4
M€, et de l’effet des cessions réalisées en 2016 pour -4,7 M€
(Vinci-Rueil, Dassault-Suresnes et Paris-Bourse).

Ces pertes de loyers sont compensées par +22,8 M€ de loyers
provenant des actifs récemment acquis (Adamas-La Défense, Paris-Guersant
2, Paris Courcelles) ou livrés (Paris-55 Amsterdam et Lyon-Gerland) pour
+6,3 M€ et de l’intégration d’Eurosic (+16,5 M€)

Les tendances sur le marché sont toujours favorables aux zones de
prédilection de Gecina

Après un deuxième trimestre en léger repli, le troisième trimestre fait
ressortir des tendances beaucoup plus favorables, qui permettent à la
demande placée de se maintenir aux niveaux de l’an passé sur la Région
Parisienne (+2% à fin septembre).

Cette performance traduit le fort rebond du Croissant Ouest notamment
(+54% à 509 400 m²). La légère baisse de la demande placée dans Paris
intramuros (-7%) traduit surtout le déficit d’offre disponible
immédiatement qui baisse de -11% sur un an (et de -28% dans le QCA),
reflétant ainsi un contexte de pénurie au cœur de la capitale (taux de
vacance à 3,1%). Le maintien de la demande placée dans le QCA parisien
aux niveaux enregistrés l’an passé dans un contexte de contraction forte
de l’offre traduit même par conséquent une dynamique particulièrement
solide. En conséquence les valeurs locatives au cœur de Paris
s’inscrivent en hausse (+6% sur un an pour les surfaces de première
main, source Cushman & Wakefield), alors qu’elles restent stables en
périphérie, même si certaines zones du Croissant Ouest et notamment la
Boucle Sud (Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux) semblent
montrer des signaux préliminaires de hausse à venir des valeurs
locatives.

Les portefeuilles de diversification : résilience locative
et impact des programmes de cessions

Les loyers du portefeuille résidentiel traditionnel sont stables
à fin septembre 2017 à périmètre constant (+0,1%). A périmètre courant,
la baisse de -4,5% résulte du programme de cession de logements par
unités vacantes au rythme des départs naturels des locataires (programme
Hopper).

Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse
significative à périmètre constant (+2,9%) en raison principalement de
la montée en puissance d’une résidence à Bordeaux livrée au second
semestre 2015. A périmètre courant, la hausse de +4,2% provient
également de la livraison de 2 résidences au cours de l’été 2017 à
Marseille et à Puteaux.

Les revenus locatifs des autres activités, provenant d’actifs
acquis au travers d’Eurosic (murs d’activités, logistique, auberges de
jeunesse, …) ont généré 1,4 M€ de loyers sur la période de consolidation.

Autres revenus bruts : activité hôtelière et Crédit-bail
Immobilier

Le portefeuille d’Hôtels a dégagé depuis l’intégration d’Eurosic
3,7 M€ de revenus bruts pour une marge opérationnelle de 1,3 M€. La
période de consolidation reste cependant insuffisante pour estimer que
ce niveau de marge reflète une tendance en année pleine.

Le portefeuille de Crédit-bail a de son côté dégagé sur la même
période des revenus bruts de 1,2 M€ avec une marge opérationnelle proche
de 100%.

Un taux d’occupation stable, à un niveau toujours élevé

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) du Groupe s’établit
encore à un très haut niveau à fin septembre 2017, à 95,6%. Ce taux est
globalement stable sur un an, avec une très légère hausse sur le bureau,
et un léger repli sur les portefeuilles de diversification. Sur le
portefeuille de résidences étudiants la baisse modérée provient
essentiellement de la livraison de deux résidences au cours de l’été
2017. A fin septembre le taux d’occupation moyen du Groupe n’intègre le
périmètre Eurosic que sur 1 mois. Cette intégration contribue
négativement au calcul du TOF moyen du Groupe à hauteur de -0,1 pt. Sur
le périmètre seul d’Eurosic, il s’élèverait à 92,9%.

Activité locative : une année particulièrement dynamique

Le troisième trimestre 2017 s’est inscrit dans le prolongement d’un
premier semestre particulièrement dynamique en matière de
commercialisations. Depuis le début de l’année, Gecina a ainsi loué,
pré-loué, reloué ou renégocié près de 116 000 m² soit un volume de
commercialisations sur le 9 premiers mois déjà supérieur de plus de 60%
au volume de commercialisations enregistré sur l’intégralité de 2016.

En intégrant le volume de transactions actées sur le patrimoine
d’Eurosic, le volume transacté sur le périmètre du Groupe s’élève à près
de 197 000 m² (près de 76 M€ de loyers faciaux) sur l’ensemble de
l’exercice 2017, soit 143 000 m² en n’intégrant Eurosic que depuis la
date de consolidation dans les comptes de Gecina (soit le 29 août 2017).

Les principales transactions réalisées depuis le début de l’année
concernent sur le périmètre de Gecina (116 000 m²) des immeubles vacants
comme Dock-en-Seine à Saint-Ouen (9 000 m²) ou Le Cristallin à Boulogne
(11 600m²), des programmes en cours de développement comme
Octant-Sextant à Levallois (28 500 m²), Sky 56 à Lyon-Part Dieu et
plusieurs immeubles parisiens le 20 Ville l’Evêque et Paris-Guersant et
certains immeubles récemment livrés comme le 55 Amsterdam.

Sur le périmètre d’Eurosic (81 000 m²), les principales transactions
concernent un immeuble précédemment vacant à Toulouse-Blagnac (15 500
m²) et l’avancement de la commercialisation d’un immeuble à Lyon
(Terralta) récemment livré pour près de 3 700 m².

Projets de développement : accélération des livraisons fin 2017 et
2018

A fin septembre 2017, le pipeline de projets engagés combiné
représente 2,5 Md€ en part du Groupe (et 2,8 Md€ en part totale)
pour un rendement moyen à livraison attendu autour de 5,6%. Il est
précommercialisé à hauteur de près de 40% malgré la livraison de 6
projets loués à hauteur de 96% depuis le début de l’année. Le pipeline
contrôlé est concentré à 93% dans Paris intramuros et dans les
meilleures zones tertiaires du Croissant Ouest (La Défense, Neuilly,
Levallois, Issy les Moulineaux).

Le pipeline total combiné à fin septembre – intégrant les projets
contrôlés mais non engagés – représente aujourd’hui près de 4,8 Md€
en part du Groupe (5,1 Md€ en part totale) pour un rendement attendu
à livraison de l’ordre de 5,9%.

6 actifs représentant près de 50 000 m² ont d’ores et déjà étés
livrés depuis le début de l’année, dont 4 provenant du périmètre
historique de Gecina (Paris-55 Amsterdam, Lyon-Gerland et 2 résidences
étudiants à La Défense et à Marseille) et 2 provenant du périmètre
historique d’Eurosic (City Zen à Lille et rue de Londres dans le QCA
parisien). Ces immeubles sont loués à hauteur de 96%.

La livraison de 4 projets de bureaux portant sur près de 33 000 m²
est attendue d’ici la fin de l’exercice 2017 (Paris-Le Jade,
Toulouse-La Plaine H, Pantin-Manufacture et 141 Hausmann), et 11
programmes devraient être livrés en 2018, essentiellement dans Paris
intramuros. Ces livraisons attendues d’ici fin 2018
d’immeubles de bureaux représentent plus de 260 000 m² et
plus de 100 M€ de revenus locatifs potentiels annualisés.

Rotation du portefeuille : 189 M€ de cessions et 313 M€
d’investissements

138 M€ de cessions d’actifs résidentiels finalisées à fin septembre 2017

Gecina a finalisé 138 M€ de cessions d’actifs résidentiels dont 100 M€
par unités vacantes et 39 M€ par vente en bloc. Ces cessions ont été
réalisées avec une prime moyenne sur expertises proche de +24% et un
taux de privation locatif légèrement supérieur à 3%. En outre 26 M€ de
cessions de ventes par unités vacantes sont sous promesse à fin
septembre 2017.

51 M€ de cessions réalisées depuis fin août et 29 M€ sous promesse à fin
septembre provenant d’Eurosic

Depuis la consolidation d’Eurosic dans les comptes de Gecina, près de 51
M€ d’actifs ont étés cédés avec une prime moyenne de +9% sur les
expertises à fin juin 2017. Il s’agit principalement d’un immeuble de
bureau situé dans le 17^ème arrondissement parisien. En
parallèle plus de 29 M€ de cessions d’immeubles restent sous promesse,
sur la base de prix, là encore supérieurs aux dernières expertises.

142 M€ d’acquisitions nouvelles d’immeubles depuis le début de l’année

Depuis le début de l’année, Gecina a procédé à l’acquisition de deux
immeubles pour un montant total de 142 M€. Le Groupe a ainsi réalisé
l’acquisition d’un immeuble de près de 5 000 m², rue de Courcelles dans
le QCA parisien pour près de 63 M€. Cet immeuble est adjacent à un
immeuble de 20 000 m² déjà détenu par Gecina permettant d’envisager à
terme d’importantes synergies immobilières éventuelles.

Au début du troisième trimestre Gecina a également finalisé
l’acquisition d’un immeuble à La Défense d’une surface de 10 500 m² pour
78,5 M€ avec un rendement net immédiat de 5,7%. L’immeuble situé sur la
ZAC Danton est à proximité immédiate d’immeubles déjà détenus par Gecina.

121 M€ d’investissements décaissés au titre du pipeline (sur le
périmètre seul de Gecina)

121 M€ ont été décaissés au titre de l’avancement du pipeline engagé
dont 94% concernent l’avancement de projets de bureaux à Paris,
Levallois, Neuilly, Issy-les-Moulineaux, et Lyon Part-Dieu, le reste
concernant un projet de résidence étudiants. Au titre du pipeline
combiné engagé à fin septembre 2017 il reste, en part du Groupe, 146 M€
à décaisser sur le dernier trimestre, 334 M€ en 2018, et 30 M€ en 2019.

Autres éléments d’information sur le troisième trimestre 2017

Intégration d’Eurosic : point d’étape et calendrier indicatif

Le 29 août 2017, Gecina a finalisé l’acquisition de blocs de titres
Eurosic, portant son taux de détention à 85%. A la suite de cette
transaction Gecina a initié une offre sur Eurosic visant le capital
restant, en proposant à la fois une option en numéraire et une autre en
échange de titres Gecina. Conformément à l’accord signé le 21 juin 2017,
les grands actionnaires d’Eurosic ont apporté leurs titres non cédés
jusque-là à l’offre d’échange. Cette offre publique, clôturée le 11
octobre 2017, porte la participation de Gecina au capital d’Eurosic
aujourd’hui à 99,8% (du capital d’Eurosic, hors autocontrôle et dilué
des OSRA).

Par conséquent, et comme annoncé précédemment, Gecina va procéder au
retrait obligatoire et à la radiation de la cote d’Eurosic qui devrait
intervenir le 24 octobre 2017.

Nomination d’un censeur au Conseil d’Administration de Gecina

Le Conseil d’Administration a décidé de procéder à la nomination d’un
censeur dont la présence pourrait renforcer la gouvernance de la Société
afin de veiller au respect des statuts, du règlement intérieur du
Conseil, d’apporter son éclairage et de présenter des observations au
Conseil d’Administration ou à l’Assemblée Générale des actionnaires. La
nomination de Monsieur Bernard Carayon à cette fonction, fait bénéficier
le Conseil d’Administration de ses compétences dans les domaines de la
banque, de la gestion des risques, de la RSE et de la gestion d’actifs.
Monsieur Bernard Carayon est à ce jour retraité et a un mandat de
conseil non salarié auprès de la direction générale d’Amundi.

Sylvain Fortier rejoint à partir du 16 octobre 2017 le Conseil
d’Administration comme représentant permanent d’Ivanhoé Cambridge en
remplacement de M. William Tresham.

Projet d’ouverture d’un troisième Secondesk à Neuilly en 2018

Conformément à l’ambition affichée par Gecina d’affirmer son leadership
en matière d’innovation et notamment sur les nouveaux usages du bureau,
le Groupe a décidé de procéder à l’ouverture d’un troisième espace de
coworking à Neuilly (après La Défense-Colombes et Paris QCA-Villiers)
qui sera opéré par sa filiale Secondesk. Cet établissement s’étendra sur
1 600 m² et devrait ouvrir au cours du premier trimestre 2018.

Objectifs 2017 relevés : solide performance opérationnelle et effets
relutifs de l’intégration d’Eurosic

Sur la base de la bonne tenue des marchés de référence du Groupe, de
l’optimisation du passif et des effets relutifs consécutifs à
l’intégration d’Eurosic, Gecina est en mesure de relever ses objectifs
pour 2017, prévoyant désormais un résultat net récurrent en croissance
d’au moins +6% (+4,5% par action³) retraitée de l’effet de la
cession de la santé, soit a minima de 340 M€ (5,20€ par action).

Pour mémoire Gecina avait initialement communiqué un objectif de
contraction du Résultat Récurrent Net excluant l’impact de la cession du
portefeuille de santé de -5% à -6%.

Gecina, un acteur de référence de l’immobilier

Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 19,5
milliards d’euros à fin août 2017 situé à près de 92% en Ile-de-France.
La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux
de France et d’un pôle de diversification majoritairement composé
d’actifs résidentiels et de résidences étudiants.

Contacts

CONTACTS GECINA
Communication financière
Samuel
Henry-Diesbach
Tél. : + 33 (0)1 40 40 52 22
samuelhenry-diesbach@gecina.fr
ou
Virginie
Sterling
Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48
virginiesterling@gecina.fr
ou
Relations
presse
Brigitte Cachon
Tél. : + 33 (0)1 40 40 62 45
brigittecachon@gecina.fr
ou
Armelle
Miclo
Tél. : +33 (0)1 40 40 51 98
armellemiclo@gecina.fr

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