PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC):
Des résultats solides
Un bilan renforcé
Une croissance des loyers de bureaux à périmètre constant de nouveau
positive dès 2017
Un potentiel de création de valeur renforcé en 2016
Une solide croissance embarquée à moyen terme
Accélération et confirmation de la stratégie « total return »…
… autour des 4 grands piliers stratégiques définis début 2015
avec 3 nouveaux leviers d’accélération :
Chiffres clés1
| En millions d’euros | 31-déc-15 | 31-déc-16 | Var. (%) | |||
| Loyers bruts | 574,6 | 540,0 | -6,0% (-0,5% à périmètre constant) | |||
| Résultat récurrent net part du Groupe | 349,2 | 347,42 | -0,5% (+7,1% hors effet de la cession de la santé) | |||
| par action (en €) | 5,61 | 5,52 | -1,7% | |||
| ANR dilué triple net EPRA (bloc) | 122,7 | 132,1 | +7,7% | |||
| Dividende par action | 5,0 | 5,23 | +4,0% | |||
______________________
1 L’ensemble des chiffres dans ce document exclut tout impact
de la norme IFRS 5 ainsi que des charges liées à l’offre sur Foncière de
Paris, s’élevant à 4,2 M€
2 Retraité des frais liés
au départ du précédent Directeur Général, le résultat récurrent net
ressortirait à 349,7 M€ (+0,1%)
3 Sous réserve de
l’approbation de l’Assemblée Générale
Une année 2016 résolument tournée vers la
création de valeur et la rationalisation du patrimoine
Dans le prolongement d’une année 2015 exceptionnelle en matière de
rotation de portefeuille, Gecina a conservé en 2016 une orientation
résolument tournée vers la rationalisation de son patrimoine et la
création de valeur.
Le Groupe a ainsi sécurisé près de 2,0 Md€ de cessions d’actifs
immobiliers, immédiatement relutives sur l’ANR dont 644 M€ hors
cession du portefeuille de santé avec une prime moyenne sur les
dernières expertises de l’ordre de +15%, profitant ainsi de
conditions favorables sur le marché de l’investissement pour extraire un
maximum de valeur par la cession d’actifs matures ou non stratégiques.
En parallèle, Gecina a sécurisé près de 321 M€ de nouveaux
investissements en 2016 dans les meilleures zones tertiaires de la
Région parisienne, au cœur de Paris (rue Guersant, rue de Madrid) et
dans la Boucle Sud du Croissant Ouest parisien (Be Issy à
Issy-les-Moulineaux), au travers d’opérations à fort potentiel de
création de valeur.
Le pipeline total d’opérations de développement et de restructuration
augmente à plus de 3,7 Md€, en dépit de la livraison en 2016 de
deux projets majeurs (« City 2 » et « Le Cristallin » à Boulogne).
7 nouveaux projets de développements ont été lancés en 2016,
grâce aux nouveaux investissements sécurisés en cours d’année (Be Issy
et rue de Madrid), mais également à 5 nouvelles opérations de
restructuration actées en 2016 sur des actifs du patrimoine à la
suite de la libération des surfaces concernées (3 nouveaux projets dans
Paris intramuros, les deux autres se situant à Neuilly et
Levallois-Perret). Gecina porte ainsi son pipeline de projets engagés
à plus de 1,5 Md€ (contre 910 M€ à fin 2015), rassemblant 15
opérations situées à près de 90% dans Paris Intramuros et dans les
meilleures zones du Croissant Ouest (Issy-les-Moulineaux, Neuilly et
Levallois). Ce pipeline engagé sera significativement relutif sur l’ANR
au fur et à mesure de l’avancement des travaux et sur le résultat
récurrent net lors des livraisons des projets qui sont attendues entre
2017 et 2019.
L’ANR ressort en hausse de +7,7% à 132,1€ par action en 2016,
soit une hausse de l’ordre de +9,5€ par action, dont une partie
significative provient de la mise en place de la stratégie total return,
au travers notamment des plus-values de cessions, et de la
revalorisation des actifs récemment achetés ou en cours de
développement. En réintégrant le dividende versé en 2016 de 5€, la
performance « Total Return » est de près de +12%.
Le résultat récurrent net part du Groupe est stable en 2016 par
rapport à 2015 (-0,5%). Retraité des frais liés au départ du précédent
Directeur Général, le résultat récurrent net ressortirait à 349,7 M€
(+0,1%). Cette performance est le résultat de changements de périmètres
conséquents, notamment avec d’importantes acquisitions réalisées en 2015
(principalement des immeubles T1&B à La Défense et du siège actuel du
Groupe PSA dans le QCA parisien), mais également des cessions d’actifs
non stratégiques et matures principalement concentrées sur 2016 (ventes
du portefeuille de santé et d’immeubles de bureaux situés dans des zones
non stratégiques pour Gecina). La performance 2016 traduit également la
poursuite de l’optimisation des charges financières, en baisse de
-28,3%, avec un coût moyen de la dette total de 2,2% (en baisse de 50
pb) et une maturité de la dette tirée et des couvertures de taux en
hausse significative.
Un contexte de marché très favorable aux zones
de centralité, notamment dans Paris intramuros
La demande placée dans Paris Intramuros (où Gecina détient 54% de son
patrimoine de bureaux) a cru de +14% en 2016, rassemblant près de la
moitié du volume de transactions total de la Région parisienne, alors
que l’offre immédiatement disponible y est en baisse de -30%. En
conséquence le taux de vacance dans Paris intramuros se rapproche d’un
plus bas historique à 3,5%, reflétant une situation de pénurie
d’immeubles de qualité. CBRE note qu’une part croissante des
transactions est motivée par la volonté de privilégier la centralité,
reconnue comme un facteur de productivité et permettant de limiter la
rotation des effectifs notamment pour les salariés à forte valeur
ajoutée. Ces tendances favorables sont conformes aux anticipations de
Gecina et soutiennent le bien-fondé de la stratégie de recentrage du
Groupe annoncée début 2015.
La livraison des projets engagés aujourd’hui en cours de développement
devrait ainsi satisfaire ces besoins croissants d’autant plus si les
perspectives de relocalisations liées au Brexit venaient raffermir cette
tendance.
Un nouvel élan : l’accélération de la mise en
œuvre de la stratégie de Gecina
Gecina confirme les grandes orientations stratégiques telles que
présentées début 2015 et maintiendra par conséquent la direction suivie
ces dernières années autour des 4 grands piliers de création de valeur
(Investissements à valeur ajoutée, Cessions opportunistes, Extraction de
valeur sur notre propre patrimoine et Innovation) avec l’ambition
d’accélérer le processus enclenché. Les équipes de Gecina travaillent
d’ores et déjà sur les 3 leviers d’accélération suivants :
Perspectives à court et moyen terme
L’année 2017 sera marquée par ces choix forts de Gecina en matière
d’extraction de valeur, et notamment par les cessions d’actifs réalisées
en 2016, ainsi que par la mise en restructuration de 5 immeubles occupés
jusqu’alors, afin d’en optimiser l’extraction de valeur.
Par conséquent, le résultat récurrent net en 2017, retraité de
l’effet de la cession de la santé, devrait être en baisse de l’ordre de
-5% à -6%4. Cette performance attendue
reflète l’effet combiné d’une croissance sous-jacente attendue autour de
+2% à +3%5, et de l’effet des mises en restructuration,
dilutive à court terme, mais qui seront relutives dès leurs livraisons
principalement attendues en 2018 et 2019.
Gecina dispose ainsi d’un très fort potentiel de croissance et
d’extraction de valeur au travers notamment de son pipeline, mais aussi
des tendances favorables sur ses zones géographiques de prédilection. En
conséquence, la croissance moyenne (CAGR) à moyen terme, du résultat
récurrent net (entre 2018 et 2021), devrait être de l’ordre de +5% à +7%6.
Par conséquent, compte tenu de la confiance du Groupe dans ses
perspectives de croissance à moyen terme, Gecina prévoit de proposer à
l’Assemblée Générale un dividende au titre de 2016 en hausse de +4% à
5,20 € par action.
___________________________
4 Ces objectifs ne supposent aucune cession ni investissement
et pourront être par conséquent revus à la hausse comme à la baisse en
fonction des opportunités d’investissements et de cessions qui
pourraient être réalisées en cours d’année
5 Intégrant
l’effet des cessions hors santé réalisées en 2016, des livraisons
d’actifs en 2016 et 2017, et de la croissance organique
6
Cet objectif pourra être revu à la hausse comme à la baisse en fonction
des opportunités d’investissements et de cessions qui pourraient être
réalisées
Méka Brunel, Directrice Générale : « Le projet stratégique est
en ordre de marche, et nous sommes convaincus que la direction prise par
le Groupe depuis début 2015 est la bonne pour l’avenir. Dans un
environnement qui marque la fin de la baisse des taux, il faut aller
plus vite et ne pas modérer nos ambitions. Encore plus aujourd’hui
qu’hier, il convient d’être sélectif, réactif et flexible, dans un
marché qui présentera certes de nouveaux risques mais aussi de nouvelles
opportunités qu’il faudra savoir saisir. Une dynamique doit donc
s’enclencher pour donner une nouvelle dimension aux ambitions du Groupe.
Les performances opérationnelles de 2016 sont solides et encourageantes,
le pipeline offre une réserve de création de valeur et de croissance
sans égale en Europe continentale, afin de mieux servir nos actionnaires
dans le futur ».
Bernard Michel, Président : « La stratégie mise en place début
2015 porte déjà ses fruits, comme en atteste les résultats 2016. Le
Conseil d’Administration a par conséquent salué l’important travail
accompli par les équipes de Gecina, et a estimé que la stratégie pouvait
connaitre un nouvel élan afin d’accélérer la matérialisation de la
création de valeur. Le Conseil est conscient du potentiel stratégique de
Gecina et entame donc avec confiance une nouvelle page de l’histoire du
Groupe ».
Calendrier Financier
Revenus locatifs et activité au premier trimestre
26 avril 2017
Assemblée Générale
26 avril 2017
Des revenus locatifs conformes aux prévisions du Groupe
Les revenus locatifs bruts ressortent à 540 M€ en 2016, soit une baisse
de -6,0% traduisant les importants changements de périmètre opérés ces
deux dernières années. A périmètre constant les loyers affichent une
baisse modérée de -0,5%.
A périmètre constant, la baisse modérée de -0,5% enregistrée à
fin 2016, est conforme aux attentes du Groupe. Elle provient d’une
indexation toujours faible (+0,2%) et de la matérialisation d’une légère
réversion négative provenant de renégociations actées courant 2015, dont
certaines ont pris effet début 2016. La croissance à périmètre constant
est également impactée par le départ d’un locataire sur un immeuble
situé en deuxième couronne, dont les surfaces libérées ont d’ores et
déjà été partiellement relouées. En excluant ce seul actif les loyers
sont stables à périmètre constant (+0,1%).
A périmètre courant, la baisse de -6,0% résulte principalement du
volume important de cessions réalisées et notamment de la cession du
portefeuille de santé finalisée le 1er juillet 2016. Cette
baisse traduit aussi les programmes de cessions réalisés en 2015 et 2016
permettant de matérialiser d’importantes plus-values de cessions,
portant sur le patrimoine résidentiel mais également sur des immeubles
de bureaux non stratégiques ou matures. Enfin, la variation des loyers à
périmètre courant est également impactée par les pertes temporaires de
revenus locatifs d’immeubles de bureaux à fort potentiel de création de
valeur, qui ont été mis en restructuration à la suite du départ de leurs
locataires.
Sur la période, les loyers supplémentaires engendrés par des
acquisitions et livraisons réalisées en 2015 et 2016, s’élèvent à
+46,1 M€ avec les immeubles T1&B à La Défense, PSA-Grande Armée dans
Paris QCA, City 2 à Boulogne-Billancourt, Guersant-2 à Paris et 4
résidences étudiants.
En contrepartie, les pertes de loyers relevant des cessions s’élèvent à
-70,5 M€, dont -37,1 M€ provenant de la vente du portefeuille de santé,
et -33,4 M€ résultant des cessions tertiaires et résidentielles
réalisées en 2015 et en 2016 notamment à Gentilly, Boulogne-Billancourt,
La Garenne-Colombes, Neuilly, Suresnes et Rueil Malmaison. La variation
des revenus locatifs est également impactée par les mises en
restructuration d’immeubles en 2015 et 2016, représentant une perte de
loyers de l’ordre de -8,2 M€.
| Revenus locatifs bruts | 31-déc-15 | 31-déc-16 | Variation (%) | |||||
| En millions d’euros | Périm. courant | Périm. constant | ||||||
| Total Groupe | 574,6 | 540,0 | -6,0% | -0,5% | ||||
| Bureaux | 364,2 | 372,9 | +2,4% | -0,5% | ||||
| Résidentiel traditionnel | 121,3 | 113,7 | -6,2% | -0,3% | ||||
| Résidences étudiants | 12,0 | 14,0 | +17,5% | -1,6% | ||||
| Santé et autres | 77,1 | 39,4 | -49,0% | n.a. | ||||
Bureaux : une hausse des loyers résultant du renforcement de
la spécialisation du Groupe
A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux
s’inscrivent en hausse de +2,4% sous l’effet notamment de l’acquisition
au deuxième semestre 2015 des immeubles T1&B à La Défense et du siège
actuel de PSA dans le QCA parisien, et des acquisitions immédiatement
génératrices de revenus locatifs qui ont été finalisées ou livrées en
2016 (City 2 à Boulogne-Billancourt, Guersant-2 à Paris). Ces
acquisitions compensent sur l’exercice l’effet des cessions et mises en
restructuration (notamment de l’immeuble Paris-Guersant 1 en 2015, et
des actifs Octant-Sextant à Levallois, Paris-Ville l’Evêque,
Paris-Friedland, et un ensemble immobilier à Neuilly en 2016).
A périmètre constant les loyers s’inscrivent en baisse modérée de
-0,5%, conforme aux attentes du Groupe. Cette légère baisse résulte
d’une indexation particulièrement faible (+0,2%) et des derniers effets
de renouvellements et renégociations octroyés en 2015 et début 2016 en
périphérie parisienne, en contrepartie de l’allongement de la maturité
des baux. La croissance à périmètre constant est notamment impactée par
le départ d’Oracle qui a libéré fin août 2015 une partie de l’immeuble
Crystalys à Vélizy (en seconde couronne de la Région parisienne)
aujourd’hui partiellement relouée. En excluant ce seul actif, la
croissance à périmètre constant serait positive à +0,3% sur 2016.
La croissance des loyers à périmètre constant est d’ores et déjà
positive sur Paris Intramuros (+1,4%), témoignant ainsi des premières
manifestations de reprise des loyers sur les zones centrales.
L’amélioration observée des conditions sur les marchés locatifs des
zones les plus centrales de la Région parisienne permet aujourd’hui
d’envisager que la variation des loyers de bureaux à périmètre
constant devrait être positive en 2017.
| Revenus locatifs brut -Bureaux | 31-déc-15 | 31-déc-16 | Variation (%) | |||||
| En millions d’euros | Périm. courant | Périm. constant | ||||||
| Bureaux | 364,2 | 372,9 | +2,4% | -0,5% | ||||
| Paris intra muros | 186,3 | 189,9 | +1,9% | +1,4% | ||||
| Paris QCA – Bureaux | 98,7 | 106,8 | +8,3% | +1,0% | ||||
| Paris QCA – Commerces | 35,0 | 35,9 | +2,6% | +3,2% | ||||
| Paris hors QCA | 52,6 | 47,2 | -10,4% | +0,6% | ||||
| Croissant Ouest – La Défense | 137,0 | 147,3 | +7,5% | -2,0% | ||||
| Autres | 41,0 | 35,7 | -12,8% | -5,9% | ||||
Des tendances de marché hétérogènes mais favorables sur les zones de
prédilection de Gecina
Les tendances observées en 2016 confirment la confiance affichée par
Gecina sur le redémarrage des zones tertiaires les plus centrales de la
Région parisienne. Bien que faisant ressortir une reprise de la demande
placée sur l’ensemble de la Région parisienne, les statistiques Immostat
publiées récemment montrent cependant une forte hétérogénéité des
tendances au sein de la Région. Si les zones les plus centrales et
notamment Paris intramuros ont atteint un point de retournement locatif,
la situation reste plus délicate dans les zones les plus périphériques (1ère
et 2ème Couronnes) où Gecina est cependant très peu présente.
La demande placée est en hausse de +7% en moyenne sur la Région
parisienne par rapport à 2015, mais le volume de transactions enregistré
reste principalement localisé dans les zones les plus centrales de la
Région parisienne. La demande placée dans Paris Intramuros a ainsi cru
de +14% en 2016, et le volume atteint ressort 32% au-dessus de la
moyenne décennale, en rassemblant près de la moitié du volume de
transactions total de la Région parisienne. La dynamique est cependant
moins favorable dans le reste de la Région avec une demande placée en
hausse de +1% seulement, inferieure aux moyennes décennales, notamment
dans les zones les plus périphériques de la première et de la deuxième
couronne.
L’offre immédiatement disponible se contracte également de -10%
en moyenne sur la Région parisienne. Mais là encore, les tendances sont
très hétérogènes, et encore une fois en faveur des zones les plus
centrales. Si l’offre disponible immédiatement décroit de -30% dans
Paris intramuros et de -7% dans le Croissant Ouest et La Défense, elle
ne baisse cependant que modérément en périphérie (-5% en 1ère Couronne
et -2% en 2ème Couronne). Sur Paris intramuros la contraction
de l’offre disponible est telle qu’elle ne représente que 15% des
disponibilités immédiates totales de la Région parisienne.
En conséquence, le taux de vacance moyen dans Paris Intramuros,
communiqué par BNP Paribas Real Estate, s’établit maintenant en dessous
de 3,5% (vs. 5% à fin 2015), faisant apparaitre une situation de pénurie
de biens de qualité, et se rapprochant d’un plus bas historique. Ce taux
passe de 7,4% à 6,7% en moyenne sur l’Ile-de-France.
Les perspectives en matière d’offre disponible à un an suggèrent que l’équilibre
de marché devrait rester favorable en 2017. Le déficit d’offre
disponible de surfaces de qualité dans les zones les plus centrales de
la Région, devrait soutenir les tendances locatives, et confirmer la
reprise modérée des loyers de marchés observée principalement dans Paris
et à La Défense.
Les portefeuilles de diversification
Les loyers du résidentiel traditionnel sont quasiment stables à
périmètre constant (-0,3%), principalement en raison d’un effet nul de
l’indexation en 2016. A périmètre courant, la baisse de -6,2% résulte
principalement du programme de cession de logements par unités vacantes
au rythme des départs naturels des locataires.
Le portefeuille de résidences étudiants affiche une forte
croissance de ses revenus locatifs (+17,5%) en 2016, s’expliquant par
d’importantes livraisons réalisées au cours du troisième trimestre 2015
à Paris, Bagnolet, Palaiseau-Saclay et Bordeaux. A périmètre constant
les loyers s’inscrivent en baisse de -1,6%, en raison notamment d’une
hausse temporaire du taux de vacance reflétant la refonte de
l’exploitation informatique et opérationnelle d’une résidence en Région
parisienne, en excluant cet établissement, le taux de croissance à
périmètre constant ressort à +0,8%.
Un taux d’occupation stable, à un niveau toujours élevé
Le taux d’occupation financier moyen (TOF) en 2016 s’établit à
95,5% hors santé (95,9% y compris portefeuille de santé), affichant une
stabilité sur 6 mois, et un léger repli sur un an principalement en
raison de la livraison du « Cristallin », non loué à fin 2016. Ce taux
n’intègre en effet pas la commercialisation de l’intégralité de cet
actif, qui a fait l’objet de la signature d’un bail en janvier 2017 avec
le Groupe Renault.
| TOF moyen | 31-déc-15 | 30-juin-16 | 30-sept-16 | 31-déc-16 | ||||
| Bureaux | 95,8% | 95,4% | 95,5% | 95,5% | ||||
| Diversification | 97,0% | 95,9% | 95,5% | 95,6% | ||||
| Résidentiel | 97,7% | 97,1% | 96,9% | 96,6% | ||||
| Résidences étudiants | 91,7% | 88,7% | 87,2% | 89,1% | ||||
| Total Groupe Hors Santé | 96,1% | 95,5% | 95,5% | 95,5% | ||||
| Santé | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | ||||
| Total Groupe publié | 96,6% | 96,2% | 96,0% | 95,9% | ||||
Des succès locatifs significatifs réalisés depuis début 2016
Gecina a sécurisé à ce jour, d’importantes transactions locatives depuis
début 2016, avec près de 95 000 m² loués, pré-loués, reloués ou
renégociés. Le Groupe a ainsi notamment signé des baux avec CREDIPAR sur
l’immeuble « Pointe Métro 2 » à Gennevilliers (10 000 m²), avec le
Groupe Orange sur « SKY 56 » à Lyon Part-Dieu (16 000 m²), avec le
Groupe Renault sur « Le Cristallin » à Boulogne-Billancourt (11 600 m²),
et avec la Caisse Régionale RSI Ile-de-France sur « Dock-en-Seine » à
Saint-Ouen (9 000 m²). Compte tenu des discussions actuellement en
cours, Gecina est confiante quant au volume de transactions qui
pourraient être réalisées en 2017.
Résultat récurrent net part
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GECINA
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armellemiclo@gecina.fr
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