Gecina : Résultats 2017

Des résultats 2017 largement supérieurs aux objectifs

• Gecina première foncière européenne de bureaux qui offre également des
  lieux de vie urbains
  (tiers lieux, habitation, résidence
  étudiants) toujours appuyée sur le rendement global
• Un RNR par action en 2018 attendu en hausse de +3% à +6% en fonction
  du calendrier de cession

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

Chiffres clés

Bernard Michel, Président : « Le choix stratégique du recentrage
sur le portefeuille de bureaux est validé par les résultats
obtenus en 2017 et amplifié grâce à l’acquisition d’Eurosic.
Gecina peut ainsi continuer à développer son approche de création de
valeur sous l’angle du rendement global et adapter son offre
aux enjeux de la révolution numérique. »

Meka Brunel, Directrice Générale : « L’année 2017 a été
marquée par l’acquisition et la consolidation d’Eurosic dans un
contexte de marché particulièrement porteur, dans les meilleures
centralités de Paris en particulier et des principaux hubs du Grand
Paris. Cette opération est avant tout une opération transformante
pour Gecina.

Cette intégration renforce en effet la singularité de Gecina qui
bâtit sa stratégie sur le déploiement de nouveaux lieux de vie
dans les zones les plus centrales de Paris et de la Région parisienne.
Elle repose sur l’accélération de l’extraction de valeur par la
transformation de ces lieux de vie avec un pipeline conséquent,
la rotation du patrimoine, mais également par l’innovation pour
répondre aux nouveaux usages de l’immobilier comme le coworking
avec sa filiale Secondesk.

Gecina considère aujourd’hui que son portefeuille résidentiel répond
également aux besoins des nouveaux modes de vie plus mobiles et plus
flexibles et aux exigences de centralité et de rareté qui sont
des prérequis pour la performance future, et que la conservation de ce
portefeuille s’impose en complément de la spécialisation de Gecina
sur le bureau urbain. L’immobilier performant demain sera toujours
plus central, mais aussi riche en services, digitalisé, collaboratif,
vecteur de productivité et de bien-être et responsable. Gecina se
positionne aujourd’hui en amont de cette transformation à venir. Si les
performances financières en 2017 ont été particulièrement solides,
l’année aura été le point de départ d’une nouvelle ambition de Gecina
pour les années qui viennent en bâtissant une stratégie résolument
orientée vers ses clients consommateurs de bureaux, de coworking
mais aussi de résidentiel et de résidences étudiants, en capitalisant
sur les forces qui sont les siennes. »

Eléments et chiffres clés 2017

Un rendement global de +23%⁴ sur 1 an

• ANR triple net par action en hausse de +18,9%⁵
  sur 1 an à 152,9€ par action, une performance résultant de la
  reprise des marchés locatifs combinée à une nouvelle compression des
  taux de capitalisation, à la poursuite de l’extraction de valeur sur
  les actifs en développement ainsi qu’aux plus-values réalisées sur les
  cessions de l’exercice
• Valorisation du patrimoine en hausse de +11,8% à
  périmètre constant

RRN supérieur aux objectifs, porté par l’intégration d’Eurosic, les
marchés immobiliers et l’optimisation de frais financiers

• Résultat Récurrent Net en hausse de +4,6% à 363,5
  M€ soit +1,3%⁵ par action, soit une croissance par
  action de +9,4%⁵ retraitée de la cession
  de la santé, au-delà des attentes initiales de Gecina
• Hausse des revenus locatifs à périmètre constant sur les
  bureaux de +2,5%
• Baisse du coût moyen de la dette de -50pb à 1,7% (y compris coût des
  lignes de crédit non tirées) et une maturité moyenne en hausse à 6,9
  années

Une performance qui permet à Gecina de proposer le paiement d’un
dividende de 5,30€ au titre de 2017

Accélération de la dynamique de création de valeur avec l’intégration
d’Eurosic

• 2,8 Md€ d’opérations déjà engagées, en hausse de +85%
  représentant près de 160 M€ de loyers potentiels
  • 12 livraisons d’actifs attendues en 2018,
    principalement sur le deuxième semestre, représentant plus de 115
    M€ de loyers potentiels, et dont 44% sont d’ores et déjà préloués,
    et 56% en intégrant les discussions en cours de finalisation
• 2,4 Md€ d’opérations potentielles additionnelles à moyen et
  long terme, portant à 5,2 Md€ un pipeline total situé à 70% dans
  Paris, avec un rendement attendu de 6% à livraison.
• Accélération de la rotation du portefeuille avec 655 M€ de
  cessions d’actifs tertiaires réalisées ou sécurisées à date
  • 12,5% de prime sur les expertises, pour des actifs
    tertiaires cédés ou sous promesse provenant à 66% du
    périmètre d’Eurosic
• Des synergies opérationnelles et financières maintenant
  attendues au-delà de 30 M€, contre plus de 17 M€ initialement

Un portefeuille résidentiel repositionné au cœur de la stratégie du
Groupe

• Conservation du patrimoine résidentiel au sein du Groupe en
  complémentarité avec le profil de spécialiste du bureau urbain de
  Gecina.
• 3 axes de créations de valeurs identifiés :

1- Capitaliser sur la centralité du patrimoine résidentiel pour
identifier des opportunités d’investissements immobiliers

2- Optimiser la gestion opérationnelle : capturer un potentiel de
réversion identifié, améliorer la marge locative

3- Innover, créer, anticiper : développer de nouveaux
marchés accompagnant la transition vers une économie servicielle de
l’immobilier urbain

Un modèle renforcé permettant d’envisager 2018 avec confiance

• L’année 2018 sera marquée par l’accélération du volume de livraisons,
  principalement sur le second semestre et par les cessions annoncées à
  la suite de l’acquisition d’Eurosic. A fin décembre 2017, 571 M€ de
  cessions étaient d’ores et déjà réalisées ou sécurisées. Sur
  l’hypothèse de travail d’un volume additionnel de cessions de 1,2 Md€
  en 2018, le résultat récurrent net part du groupe par action est
  attendu en hausse de +3% à +6% en fonction du calendrier de
  finalisation des cessions envisagées.

Revenus locatifs en amélioration

La performance locative à périmètre courant publiée à fin 2017 reflète
l’effet plein des importantes variations de périmètre réalisées en cours
d’année 2016 (cession du portefeuille de santé, transfert de 5 immeubles
dans le pipeline et cessions d’immeubles de bureaux) et en 2017 avec
l’acquisition d’Eurosic.

Les revenus locatifs bruts totaux ressortent à 558,9 M€ sur l’année, en
hausse de +3,5% à périmètre courant et de +2,1% à périmètre constant.

A périmètre constant, la performance enregistrée traduit
l’amélioration de l’environnement immobilier sur les marchés de
prédilection du Groupe. En séquence trimestrielle, la dynamique s’est
continuellement améliorée. La croissance à périmètre constant atteint
ainsi +2,1% à fin décembre contre +1,8% à fin septembre, +1,6% à fin
juin et +1,0% à fin mars 2017. Cette dynamique, principalement tirée par
le portefeuille de bureaux, provient d’une indexation toujours faible
mais positive (+0,5%), de la matérialisation d’une réversion légèrement
positive, ainsi que de la commercialisation d’immeubles qui étaient
intégralement ou partiellement vacants en 2016.

A périmètre courant, la hausse de +3,5% est le résultat des
importants changements de périmètre réalisés en 2016 et 2017. Cette
croissance de +18,9 M€ provient ainsi de l’intégration d’Eurosic à
compter de fin août 2017 (pour +70,3 M€), de la croissance à périmètre
constant (+8,5 M€) et des revenus locatifs provenant des livraisons
d’immeubles en développement et des acquisitions récentes (+11,2 M€).
Ces loyers additionnels ont été partiellement compensés par les pertes
de loyers provenant des cessions d’actifs de santé, de bureaux et de
logements (-50,0 M€), mais également par la mise en restructuration
d’immeubles de bureaux à fort potentiel de création de valeur dès le
départ des locataires en place (-21,1 M€).

Bureaux : une dynamique
favorable sur les zones les plus centrales

A périmètre constant, les loyers s’inscrivent en hausse de
+2,5% conformément aux attentes du Groupe, en progression continue
au fil des trimestres de 2017 (+2,3% à fin septembre, +2,1% à fin juin
et +1,2% à fin mars). Cette hausse traduit l’amélioration du taux
d’occupation financier à la suite notamment de la commercialisation de
Pointe Métro 2 à CREDIPAR et PSA et de la commercialisation du
Cristallin au Groupe Renault. Cette hausse bénéficie également d’une
indexation positive à +0,5% en progression modérée depuis plusieurs
trimestres, et d’une légère réversion positive. Cette performance
organique dans un contexte d’amélioration des conditions locatives de
marché, permet au Groupe de confirmer que la variation des loyers de
bureaux à périmètre constant devrait encore être positive en 2018.

A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent
en hausse de +15,2% sous l’effet notamment de l’intégration d’Eurosic à
compter de fin août 2017 (pour +64,4 M€). Les acquisitions récentes
(Guersant 2 à Paris courant 2016, et les immeubles Courcelles dans le
QCA parisien et Adamas à la Défense en 2017) ont généré +5,7 M€ sur
l’exercice, et les premiers loyers perçus sur les immeubles livrés en
2017 (55 Amsterdam à Paris et Septen à Lyon) s’élèvent à +4,7 M€. En
parallèle les pertes de loyers provenant des immeubles à fort potentiel
de création de valeur mis en restructuration représentent -21,1 M€.
Notons que la mise en restructuration de l’immeuble situé avenue de la
Grande Armée, ancien siège du Groupe PSA est permise par le départ du
locataire à la fin de l’exercice 2017.

Des tendances de marchés très favorables
aux zones les plus centrales de la Région parisienne

Les tendances sur les marchés immobiliers du bureau en Région parisienne
ont été marquées cette année par une très forte dynamique locative dans
les marchés les plus centraux.

La demande placée s’est inscrite en hausse de +8% avec plus de 2,6
millions de m² (un plus haut depuis 10 ans) principalement tirée par le
fort appétit des locataires pour les zones les plus centrales, notamment
Paris où l’offre disponible est historiquement faible.

Le taux de vacance est en conséquence encore en baisse cette année à
6,2% (contre 6,5% fin 2016), notamment à Paris où il passe en dessous de
3% (à 2,9% contre 3,2%, un plus bas depuis 2001) révélant une situation
sous-offreuse. La contraction de la vacance est cependant principalement
tirée par Paris et La Défense, mais est moins marquée sur le reste de la
Région parisienne.

Paris rassemble 42% de la demande placée, mais seulement 14% de l’offre
immédiate, le rapport étant inversé sur les autres zones de la Région
parisienne. Au cœur de la capitale, l’offre immédiate baisse sur un an
de -9% (contre -4% sur l’ensemble de la Région parisienne) pour
atteindre ainsi un volume historiquement bas, notamment dans le QCA
parisien. Le déficit d’offre immédiate dans Paris favorise donc les
pré-commercialisations en amont des livraisons. Par conséquent, le
volume de livraisons attendues sur 2018 dans le QCA est d’ores et déjà
majoritairement commercialisé.

Il en résulte une hausse des loyers faciaux dans les localisations les
plus centrales, principalement dans le QCA. Cushman & Wakefield estime
que cette tendance pourrait se maintenir en 2018 en raison de
l’insuffisance de l’offre de qualité qui sera alors disponible.

Ces tendances favorables de marché permettent au Groupe d’afficher une
réversion positive sur les loyers faciaux sur les immeubles loués,
reloués de +6,5% (bureaux et commerces), provenant principalement des
transactions réalisées dans Paris et dans le Croissant Ouest.

Logements traditionnels et étudiants :
Résilience locative et impact des cessions

Les loyers du portefeuille résidentiel traditionnel sont en
légère progression (+0,6%) à fin 2017 à périmètre constant (vs +0,1% à
fin septembre 2017), bénéficiant d’une indexation modérément positive
(+0,3%) et d’un differentiel entrant/sortant positif.

A périmètre courant, la baisse des loyers de -4,2% à 108,9 M€ résulte de
l’avancée du programme de cession de logements par unités vacantes lancé
ces dernières années par le Groupe.

Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse
significative à périmètre constant (+2,6%) en raison principalement de
la montée en puissance d’une résidence à Bordeaux. A périmètre courant
la hausse de +7,7% provient de la livraison de deux résidences à
Marseille et à Puteaux au cours de l’été 2017.

Autres revenus bruts : activité
hôtelière et Crédit-Bail immobilier

Les portefeuilles d’hôtels et de crédit-bail ont généré un revenu brut
de 18,1 M€ depuis l’intégration d’Eurosic pour une marge opérationnelle
de 4,8 M€.

Un taux d’occupation stable, à un niveau toujours élevé

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) en 2017 s’établit à
95,4% stable sur 6 mois comme sur un an (hors santé). Il s’inscrit
cependant en léger repli sur 3 mois en raison de l’intégration d’Eurosic
dont le taux d’occupation moyen (91,2%) est inférieur à celui de Gecina
(hors Eurosic) à 96,1%.

Résultat récurrent net part du Groupe au-delà des attentes initiales
de Gecina

Le résultat récurrent net part du Groupe s’inscrit en hausse de
+4,6%, à 363,5 M€ (soit 5,44€ par action), au-delà des attentes
initiales du Groupe, à la suite de l’acquisition d’Eurosic. Cette
performance provient de l’intégration d’Eurosic, des conditions de
financement de cette acquisition, mais aussi de la matérialisation des
premières synergies opérationnelles et financières. Pour mémoire, le
Groupe envisageait lors de l’annonce du projet d’acquisition d’Eurosic
des synergies opérationnelles supérieures à 17 M€ dont 12 M€ à effet
immédiat. L’intégration d’Eurosic permet aujourd’hui d’attendre que les
synergies opérationnelles et financières seront supérieures à 30 M€ dont
plus de 20 M€ de synergies opérationnelles.

Rotation du patrimoine :
variation nette des loyers +26 M€

Cette progression traduit la rotation du patrimoine réalisée en
2016 et 2017, principalement avec la cession du portefeuille de santé en
2016 et l’acquisition d’Eurosic en 2017, avec un gain locatif net de +26
M€ sur l’exercice. Les acquisitions récentes ont généré +76 M€ de
loyers sur 2017 (dont 70,3 M€ provenant d’Eurosic, le reste étant
généré par 3 acquisitions d’immeubles situés à Paris et à La Défense).

Les pertes de loyers provenant des cessions réalisées en 2016 et 2017
représentent -50 M€ (dont -39,4 M€ provenant du portefeuille Santé
cédé en 2016, le reste provenant de la cession de 4 immeubles en 2016 et
des ventes résidentielles par unités vacantes). Ces cessions avaient
été, pour mémoire, réalisées avec des primes sur expertises de l’ordre
de +16%. Notons également que les cessions réalisées en 2017,
n’impactent pas significativement les résultats de l’année, car ont été
finalisées sur la deuxième partie du dernier trimestre 2017.

Opérations liées au pipeline (livraisons
et lancement de restructurations) : variation nette des loyers -15,7 M€

La variation du Résultat récurrent net part du Groupe est également
impactée par les opérations liées au pipeline. Les loyers générés
par les livraisons récentes d’immeubles en développement représentent en
2017 +5,4 M€ (55 Amsterdam, Lyon-Septen, et 2 résidences étudiants). En
parallèle, les nombreux immeubles transférés dans le pipeline en 2016 et
2017 expliquent une baisse temporaire des revenus locatifs pour -21,1 M€.

Optimisation des frais financiers

Les frais financiers baissent sur 2017 de -6,5% alors que le volume de
dette moyen a augmenté de +33% en 2017 par rapport à 2016, du fait de
l’acquisition d’Eurosic, traduisant la baisse du coût moyen de la dette
à 1,7% en 2017 contre 2,2% en 2016 (y compris coûts des lignes de crédit
non tirées), alors que la maturité moyenne de celle-ci augmente encore à
6,9 années.

La marge locative s’établit à 92,5%, stable par rapport à 2016
(92,4%) malgré la cession du portefeuille Santé courant 2016 dont la
marge locative était proche de 100%. Cette stabilité traduit l’évolution
du mix portefeuille, avec une hausse du poids du bureau mais également
la commercialisation d’immeubles jusqu’alors vacants.

Baisse du coût moyen et nouvel allongement de la maturité moyenne de
la dette

Gecina a poursuivi l’optimisation de son passif en profitant d’un
environnement toujours favorable pour progresser sur l’ensemble de ses
indicateurs financiers. L’intégration rapide des financements d’Eurosic,
le recours aux marchés obligataires dans de bonnes conditions,
l’optimisation de la structure combinée (dette et couverture) et le
remboursement de certaines lignes de crédit ont eu des effets positifs
sur les agrégats du Groupe qui s’inscrivent en amélioration par rapport
à 2016, tant sur le coût moyen qui s’inscrit en baisse significative sur
un an, que sur la maturité moyenne de la dette et la durée des
couvertures qui s’améliorent.

Les frais financiers nets sont en baisse de -6,5% par rapport à
2016, alors que le volume moyen de dette s’est pourtant accru de +33% du
fait de l’acquisition d’Eurosic.

Le coût moyen de la dette (y compris lignes de crédit non tirées)
s’élève en 2017 à 1,7%, soit une baisse significative de -50 pb par
rapport à 2016, résultant des efforts d’optimisation réalisés dans un
contexte de marché très favorable. Le coût moyen de la dette tirée seule
ressort à 1,3% en baisse de -40pb sur un an.

En conséquence l’ICR de Gecina s’inscrit encore en hausse,
passant à 5,6x fin 2017 contre 4,9x à fin 2016.

A fin 2017, la maturité moyenne de la dette du Groupe est portée à
6,9 années (contre 6,7 années à fin 2016). Cette augmentation de la
maturité moyenne de la dette profite principalement des placements
obligataires réalisés en 2017 pour 2,2 Md€ avec un coupon moyen de 1,3%
et une maturité moyenne de 10 ans, mais également du renouvellement par
anticipation de près d’1 Md€ de lignes de crédit non tirées. Au total
Gecina aura levé des nouveaux financements à hauteur de 3,3 Md€ avec une
maturité moyenne de 8,9 années et aura procédé au remboursement de
financements à maturité plus courte (2,5 années en moyenne) pour 1,6 Md€.

A fin décembre 2017, le LTV de Gecina, s’élève à 42,4% hors droits et
40,0% droits inclus. En intégrant les cessions réalisées depuis le 1^er
janvier et les actifs sous promesse à date, le LTV du Groupe ressort à
41.5% hors droits.

Une présence renforcée du Groupe sur le bureau des zones les plus
centrales

A l’issue de l’acquisition d’Eurosic et des premières cessions
d’actifs réalisées avant la clôture de l’exercice, le poids du Bureau dans
l’ensemble combiné est d’ores et déjà porté à 80% (contre 78%
pour Gecina seule à fin 2016) venant conforter la tendance engagée ces
dernières années. De plus la part de celui-ci au cœur de Paris
intra-muros est aujourd’hui de 56%. A fin 2017, 39% du patrimoine
bureau de Gecina est situé au cœur du QCA ou dans les 6^ème et
7^ème arrondissements de Paris.

Cette opération améliore donc significativement le maillage de Gecina au
cœur de la ville de Paris, notamment dans les zones clés du QCA et des 6^ème
et 7^ème arrondissements de Paris, mais également dans les
quartiers émergents des 9^ème et 10^ème arrondissements.

A l’issue du programme de cessions en cours, la concentration du
patrimoine de Gecina dans les zones les plus centrales de la Région
parisienne sera encore accrue (85% du portefeuille bureau est
aujourd’hui concentré à Paris, dans les meilleures zones du Croissant
Ouest (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Neuilly et Levallois)
ou à La Défense.

Des perspectives de création de valeur renforcées avec Eurosic, avec
un pipeline total de 5,2 Md€, en hausse de +40%

Le pipeline total de Gecina, combinant les projets d’Eurosic est porté à 5,2
Md€ contre 3,7 Md€ à fin 2016, soit une hausse de +40% (+1,5 Md€) en
dépit de la livraison de 4 projets en cours d’année (55 Amsterdam à
Paris, Gerland-Septen à Lyon, et 2 résidences étudiants). Le
rendement moyen attendu à livraison (yield on cost) s’élève à 6,0%
pour des opérations à près de 70% situées au cœur de la ville de Paris.
Près de 30% du pipeline combiné provient aujourd’hui d’opérations
engagées ou identifiées sur le périmètre d’Eurosic.

2,8 Md€ de projets engagés dont
les livraisons devraient s’accélérer au cours du second semestre 2018

La progression de +85% du volume d’investissements engagés (à 2,8
Md€ fin 2017 vs.

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