Mercialys : Résultats 2017

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY):

• Hausse des loyers facturés de +2,6% à périmètre constant hors
  indexation, supérieur à l’objectif de +2%
• Progression de +6,1% du résultat des opérations (FFO) retraité
  des cessions réalisées en 2017, le FFO ressortant en baisse limitée de
  -0,4% à 114 M€ en intégrant ces effets de périmètre
• ANR EPRA en progression de +0,9% à 20,86 €/action. L’ANR
  triple net EPRA s’élève à 20,54 €/action, soit +1,4%
• Mercialys renforce de +239 M€ par rapport au 30 juin 2017 son
  portefeuille de projets de développements à l’horizon 2018/2024.
  Il représente désormais 825 M€ d’investissements et des
  loyers additionnels de 50 M€¹, soit un taux de rendement
  moyen fortement relutif de 6,7%¹ contribuant
  significativement à la croissance du FFO et de l’ANR à moyen et long
  terme.
• 177 M€ de cessions réalisées en 2017 entrainant une baisse de
  -130 pb du ratio d’endettement (LTV hors droits) à 39,9% à fin
  décembre 2017. Concomitamment, dans un environnement économique et
  politique plus lisible, Mercialys s’est positionnée sur l’acquisition
  d’un projet d’extension significatif de son site du Port à La Réunion
  en décembre 2017 pour près de 28 M€ AEM et impactant pour 0,5% le
  ratio d’endettement. Hors impact de l’investissement sur le projet du
  Port, et en prenant en compte une promesse de vente signée en janvier
  2018 pour 14,6 M€ AEM, le LTV à fin 2017 ressortirait à 39,1%².
  Mercialys a ainsi reconstitué une marge de manœuvre de financement de
  ses projets tout en recentrant encore son portefeuille. La Société
  maintiendra un profil financier solide à moyen terme visant à
  préserver sa notation financière BBB.
• Proposition de distribution d’un dividende de 1,09 €/action au
  titre de 2017, en hausse de +2,8% par rapport à 2016, soit 88%
  du FFO, représentant un rendement de 5,3% sur l’ANR triple net EPRA et
  de 5,9% sur le cours à fin décembre 2017. Le FFO 2017 couvre ainsi à
  la fois le paiement du dividende (100,3 M€) et les capex de
  maintenance (5,2 M€).
• Objectifs 2018 : la croissance organique hors indexation
  des loyers est attendue supérieure à +2%. Le FFO devrait progresser
  d’au moins +2%, hors impact du refinancement de l’obligation à
  maturité 2019, dont le montant est estimé à environ 6 M€ net des
  couvertures qui pourraient être mises en place (y compris l’effet du
  placement privé conclu en novembre 2017). Le dividende progressera
  d’au moins 2%, dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2018.

I. Activité et résultats 2017

Des indicateurs de gestion très bien orientés

Les loyers facturés reculent de -2,2% à 183,5 M€, tirés
par la croissance organique et les acquisitions réalisées en 2016, dont
les effets ont été compensés par les cessions conclues en 2016 et 2017.

La croissance organique des loyers facturés hors indexation
ressort à un niveau élevé de +2,6%, sensiblement supérieur à
l’objectif de +2%, la contribution de l’indexation ayant été quasiment
nulle en 2017.
Cette tendance sous-jacente toujours puissante
traduit trois effets majeurs. Tout d’abord, un impact de la réversion de +14%
entrainée notamment par la transformation partielle des hypermarchés
acquis en 2014 et 2015 en extensions de galeries commerciales. Ensuite,
une politique de commercialisation dynamique axée sur la diversification
du mix marchand et des typologies d’enseignes. Enfin, une stratégie
marketing ciblée, axée notamment sur des outils digitaux permettant la
valorisation de l’importante base de données qualifiées de Mercialys,
ainsi que des actions et animations locales fortement génératrices de
trafic.
L’activité de Commerce Ephémère reste également bien
orientée, contribuant pour +0,3% à la croissance organique des loyers et
représentant un montant global de 9,8 M€. Ce segment est désormais
totalement intégré à la stratégie de commercialisation de Mercialys,
comme l’illustre la transformation attendue de 0,8 M€ de loyers de baux
à court terme en baux commerciaux classiques en 2017 et 2018, une
tendance qui devrait se poursuivre à moyen terme.

Les centres commerciaux de Mercialys ont continué à surperformer
fortement le secteur en France, à la fois en termes de fréquentation
et d’évolution du chiffre d’affaires des commerçants⁶.
Ainsi,
en cumul à fin novembre 2017, le chiffre d’affaires des commerçants des
grands centres et principaux centres locaux de proximité de Mercialys a
progressé de +2,8%, contre un recul de -1,1% pour l’ensemble du marché
des centres commerciaux (CNCC), soit un écart positif de +390 pb.
La
fréquentation des grands centres et principaux centres locaux de
proximité de Mercialys a progressé quant à elle de +2,1% en cumul à fin
décembre 2017, contre un recul de -1,8% pour le CNCC, soit une
surperformance également de +390 pb.

Le taux de vacance financière courante ressort à 2,5%,
stable par rapport à fin 2016.

Les revenus locatifs s’établissent à 185,3 M€, en baisse
de -2,4%, après comptabilisation des droits d’entrée et indemnités de
déspécialisation.

Une croissance du résultat des opérations (FFO) à +6,1% hors effet
des cessions conclues en 2017

L’EBITDA ressort à 155,1 M€, en baisse de -3,4% par
rapport à 2016, reflétant également l’effet des cessions. La marge
EBITDA s’établit à un niveau toujours satisfaisant de 83,7%.

Le coût moyen réel de la dette tirée baisse à 1,9% en 2017 vs
2,0% en 2016. Cette tendance résulte essentiellement de la pertinence de
la stratégie de couverture mise en place, ainsi que de l’émission de
billets de trésorerie pour un encours net de 258,5 M€ au 31 décembre
2017 à un taux légèrement négatif.

Parallèlement, les frais financiers nets sont en recul de -0,8%
sur l’exercice à 30,4 M€, l’effet positif de l’émission de
billets de trésorerie sur l’ensemble de l’exercice compensant l’impact
de l’émission du placement privé réalisée en novembre 2017. Ce montant,
retenu dans le calcul du FFO, exclut l’effet non cash et non récurrent
de l’inefficacité des couvertures et du risque de défaillance bancaire
conformément aux préconisations de l’EPRA⁷.

Les intérêts ne donnant pas le contrôle (hors amortissements et
plus-values) s’élèvent à 10,0 M€ en 2017, contre 10,3 M€ en 2016.

La charge d’impôts de 0,6 M€ est principalement composée
de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (1,7 M€), de
l’impôt sur les sociétés (charge de 0,1 M€ compensée par la réclamation
de la taxe à 3% représentant un produit de 1,3 M€) et de l’impôt différé
sur les déficits et décalages temporels (0,2 M€).

Le résultat des opérations (FFO⁸)
ressort en baisse limitée de -0,4% à 114,0 M€, soit 1,24 euro par
action⁹. Hors effet des cessions réalisées en 2017, le FFO
progresse très significativement à +6,1% (le FFO 2016 retraité des
actifs cédés en 2017 ressortant à 107,6 M€).

II. Livraisons, portefeuille de développements et cessions

Mercialys a livré 12 projets au cours de l’année 2017, engendrant 5,2
M€ de loyers en base annuelle pour un rendement net moyen de 7,4%

9 projets de transformation de grandes surfaces alimentaires ont
été livrés sur l’année, représentant un supplément de loyers en base
annualisée de 1,9 M€ et permettant de renforcer encore la commercialité
des sites grâce à l’installation de 8 nouvelles moyennes surfaces et 18
boutiques différentiantes sur plus de 18 000 m². Vib ‘s et Armand Thiery
ont par exemple ouvert sur le site de Fréjus, Kiabi est venu compléter
l’offre du centre de Rennes, New Yorker s’est installé dans la galerie
de Poitiers, La Fnac a pour sa part choisi celle de Saint-Étienne
Monthieu. Le rendement sur coût des travaux s‘établit à 7,5%.

Mercialys a par ailleurs livré, au 4^ème trimestre 2017, 3
projets d’extension de galeries sur les sites de Morlaix, Rennes et
Saint-Étienne Monthieu. Ces nouveaux espaces commerciaux, qui se
déploient sur 16 000 m², ont permis l’arrivée de 68 enseignes sur ces
centres, dont 10 nouvelles, dans le portefeuille de Mercialys. Ils
représentent 3,3 M€ de loyers annualisés supplémentaires, soit un
rendement moyen sur coût des travaux de 7,0%.

Mercialys renforce très significativement son portefeuille de projets
de développements

Mercialys a renforcé de 239 M€ son portefeuille de projets à
l’horizon 2018 / 2024 par rapport au 30 juin 2017. Il représente
désormais un montant total d’investissements 825 M€. Les projets
portent sur 32 des 57 centres commerciaux et sites de centre-ville
détenus à fin 2017 par la Société. Ces développements engendreront 50
M€¹⁰ de loyers additionnels pour un taux de
rendement moyen fortement relutif de 6,7%¹⁰,
contribuant ainsi très significativement à la croissance du FFO et de
l’ANR à moyen et long terme.

Le portefeuille de projets « engagés » ressort à 80
M€ sur la base d’un rendement net cible de 6,2%, et porte sur des
opérations d’ores et déjà en cours, dont principalement l’extension du
site du Port sur l’ile de La Réunion.
Le portefeuille de projets « maitrisés »
représente 327 M€ pour un rendement net cible de 6,6%, les livraisons
étant attendues entre 2019 et 2021.
Le portefeuille de projets « identifiés »,
dont les livraisons sont prévues entre 2021 et 2024, s’élève à 418 M€
d’investissement pour un rendement net cible de 7,0%.

Les projets livrés en 2018 concerneront 3 projets de transformation
de grandes surfaces alimentaires, sur les sites d’Annecy, Besançon
et Brest, pour un montant total annualisé de loyers de 0,4 M€
matérialisant un taux de rendement de 6,1%.

Par ailleurs, Mercialys a fait l’acquisition de la société Sacré Cœur
portant un projet d’extension de 9 600 m² du centre commercial du Port à
la Réunion. Cette acquisition a été réalisée le 28 décembre 2017,
sur la base d’un prix de 27,7 M€ AEM, le projet représentant un
investissement total de 74 M€ compte tenu des travaux restant à
réaliser. Cette extension, qui figurait au sein du portefeuille de
projets de développements potentiels de Mercialys, ouvrira en novembre
2018 et intègrera 4 moyennes surfaces et 43 boutiques, représentant un
loyer net cible de 4,6 M€, soit un taux de rendement de 6,2%.
Mercialys doublera ainsi la puissance de ce site, où elle détient déjà
un centre commercial de 3 moyennes surfaces et 40 boutiques, qui dispose
d’une zone de chalandise significative de 228 000 habitants et vise une
fréquentation annuelle de plus de 6 millions de visiteurs.

• Projets engagés : projets totalement sécurisés au regard de la
  maîtrise foncière, de la programmation et des autorisations
  d’urbanisme afférentes
• Projets maîtrisés : projets maîtrisés du point de vue du foncier,
  présentant des points à finaliser au regard de l’urbanisme
  règlementaire (constructibilité), de la programmation ou des
  autorisations administratives
• Projets identifiés : projets en cours de structuration, en phase
  d’émergence

192 M€ de cessions et promesse de ventes ont permis de recentrer
encore le portefeuille de Mercialys sur des actifs de proximité ‘prime’,
leaders sur leur zone de chalandise

Mercialys a accentué en 2017 sa stratégie de recyclage de capital,
cédant 8 actifs pour un montant total de 177,2 M€ AEM. Cette stratégie a
permis à la Société de cristalliser de la valeur sur certains sites
arrivés à maturité ou dont le potentiel de développement était réduit,
et la réinvestir, pour partie, dans ses projets.

Mercialys a tout d’abord cédé en janvier 5 galeries de services
représentant une surface totale d’environ 14 600 m², pour un montant
total de 38,9 M€ AEM, soit un taux de rendement de sortie de 5,8%. Ces
arbitrages ont porté sur des actifs diffus, dont la taille individuelle
(inférieure à 5 000 m²) ne permettait pas la mise en place de projets
globaux de transformation.

La Société a également cédé en janvier l’hypermarché transformé de
Toulouse Fenouillet, pour un montant de 32,8 M€ AEM, soit un taux de
sortie de 5,0%. Mercialys avait mis au préalable en œuvre deux projets
de création de surfaces additionnelles de galerie marchande sur 4 600 m²
originellement occupés par l’hypermarché.

En juin, Mercialys a conclu la vente du site de Poitiers Beaulieu
avec un family office financé par HSBC pour 78,0 M€ AEM, correspondant à
un taux de sortie de 5,8%. Ce centre commercial a été intégralement
rénové en 2016 et a bénéficié de l’installation au 1^er
semestre 2017 du nouveau concept de magasin New Yorker sur plus de 1 100
m².

En juillet, Mercialys a cédé à un fonds constitué par Stam Europe pour
le compte de Helaba Invest le site de Fontaine-lès-Dijon pour
27,5 M€ AEM, soit un taux de sortie de 5,4%. Ce centre commercial a fait
l’objet de 3 vagues de restructurations et de rénovations depuis 2008.

Les opérations de cessions se poursuivent début 2018. En effet,
Mercialys a signé une promesse de vente en janvier pour un
montant de 14,6 M€ AEM.

III. Portefeuille et endettement

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en hausse de +1,4%
sur 12 mois

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 3 736,7 M€,
droits inclus, en baisse de -1,6% sur 12 mois et en hausse de +1,0% sur
6 mois. A périmètre constant¹², la valeur du patrimoine de
Mercialys augmente de +2,2% sur 12 mois et de +1,0% sur 6
mois.

Le portefeuille de Mercialys à fin 2017 est constitué essentiellement de 57
centres commerciaux et sites de centre-ville¹³,
dont 42% de grands centres régionaux et commerciaux et 58% de sites de
proximité leaders (centres locaux et actifs de centre-ville).

La taille moyenne de ces centres commerciaux (hors actifs de
centre-ville) s’établit à 16 500 m² à fin 2017, contre 7 400 m² en 2010.
Leur valeur moyenne s’établit à 69,9 M€ droits inclus, contre 26,9 M€ en
2010.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 5,13% au 31
décembre 2017, contre un taux de 5,14% au 30 juin 2017 et de 5,25% au 31
décembre 2016.

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en hausse de +1,4%
sur 12 mois à 20,54 euros par action. Cette variation de +0,28 € /
action sur un an résulte des impacts suivants :

• versement de dividendes : -1,04 €
• résultat net : +0,94 €
• variation de la juste-valeur du patrimoine : +0,28 €, dont un effet
  taux pour +0,38 €, un effet loyers pour +0,06 €, et des effets de
  périmètre pour -0,16 €
• variation de la juste-valeur des instruments financiers et autres
  éléments : +0,10 €

Mercialys anticipe le refinancement de sa dette dans des conditions
toujours favorables

En novembre 2017, Mercialys a procédé, dans le cadre d’un placement
privé, à une émission obligataire d’un montant de 150 M€. Cette
opération s’inscrit dans le cadre des besoins généraux de la Société,
incluant notamment le refinancement partiel de la souche obligataire de
479,7 M€ arrivant à échéance en mars 2019.
Cette nouvelle ligne de
financement à 10 ans, levée dans des conditions très favorables, a
contribué à allonger la maturité moyenne de la dette de Mercialys et à
maintenir le coût de financement de la Société à des niveaux extrêmement
compétitifs. Elle offre un différentiel élevé par rapport au taux de
capitalisation moyen des actifs immobiliers de la Société et au
rendement net cible du portefeuille de projets de développements.

Mercialys poursuivra le refinancement de l’échéance obligataire à
maturité mars 2019 au cours de l’exercice 2018, ce qui entrainera un
coût de portage additionnel impactant le FFO en sus du placement privé
conclu en 2017. Le financement additionnel à lever en 2018 est estimé à
environ 300 M€. Dès lors, le coût total en 2018 du refinancement
incluant le placement privé conclu en 2017 est estimé à environ 9 M€. Le
montant impactant les frais financiers de la Société représenterait
environ 6 M€ après prise en compte des couvertures qui pourraient être
mises en place. Ces impacts ont été évalués sur la base des conditions
de marché actuelles et sur l’hypothèse d’une durée de portage maximale
de 10 mois en 2018.
Parallèlement, le coût de l’obligation de 480
M€ arrivant à échéance en mars 2019 représente un coupon annuel de 19,8
M€, impactant les frais financiers de Mercialys à hauteur de 16,3 M€
(base 2017) après prise en compte des couvertures en place.
Postérieurement
au remboursement de l’obligation en mars 2019, Mercialys poursuivra sa
stratégie de financement visant à assurer un excellent niveau de
liquidité.

Au total, le coût moyen réel de la dette tirée pour l’année 2017
s’établit à 1,9%, en baisse par rapport au niveau constaté en
2016 (2,0%).

La maturité moyenne de la dette tirée ressort à 3,7 ans au 31
décembre 2017. L’obligation d’un montant résiduel de 479,7 M€ à maturité
mars 2019 pèse significativement sur cette duration.

La structure financière de Mercialys demeure très solide. Le ratio de LTV
hors droits s’établit à 39,9%¹⁴ au 31 décembre
2017, compte tenu des 177 M€ de cessions réalisées en 2017, soit une
baisse de -130 pb par rapport au niveau de 41,2% à fin décembre 2016.
Concomitamment, dans un environnement économique et politique plus
lisible, Mercialys s’est positionnée sur l’acquisition d’un projet
d’extension significatif de son site du Port à La Réunion en décembre
2017 pour près de 28 M€ AEM, impactant pour 0,5% le ratio d’endettement.
Hors impact de l’investissement sur le projet du Port, et en prenant en
compte une promesse de vente signée en janvier 2018 pour 14,6 M€ AEM, le
LTV à fin 2017 ressortirait à 39,1%¹⁵.

Mercialys a ainsi reconstitué une marge de manœuvre de financement de
ses projets, tout en recentrant encore son portefeuille. Mercialys
maintiendra un profil financier solide à moyen terme visant à préserver
sa notation financière BBB.

Le ratio d’ICR s’élève à 5,2x¹⁶ au 31
décembre 2017, contre 5,3x au 31 décembre 2016.

IV. Dividende et perspectives

Dividende

Le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée
générale du 26 avril 2018 le versement d’un dividende de 1,09
euro par action (incluant l’acompte sur dividende de 0,41 euro par
action déjà versé en octobre 2017). Le dividende proposé progresse de
+2,8% par rapport à 2016, offrant un rendement de 5,3% sur l’ANR triple
net EPRA de 20,54 euros par action à fin 2017, et de 5,9% sur le cours
de clôture annuel. La distribution correspond à 88% du FFO 2017,
conformément à l’objectif annoncé par Mercialys (fourchette de 85% à 95%
du FFO 2017 et dividende au moins stable par rapport à 2016).

Le détachement du coupon interviendra le 30 avril 2018, le dividende
étant payé le 3 mai 2018.

Ce versement correspond à la distribution de 95% du résultat
récurrent fiscal hors plus-values, tel que fixé par le statut SIIC
(soit 0,99 euro par action), le complément correspondant à l’obligation
de distribution résiduelle au titre des plus-values réalisées en 2016
(soit 0,10 euro par action). Les plus-values distribuables au titre des
cessions réalisées en 2017 devront être distribuées au plus tard en 2019
conformément au statut SIIC, et s’élèvent à 12,3 M€, soit 0,13 euro par
action.

Perspectives 2018

En 2018, Mercialys poursuivra ses initiatives visant à entretenir
l’attractivité commerciale de ses sites, leur fréquentation et le
chiffre d’affaires généré par les enseignes locataires, et continuera à
mettre en œuvre son portefeuille de projets. Dans le cadre de la gestion
équilibrée de son passif, la Société finalisera également le
refinancement anticipé de la souche obligataire à maturité mars 2019,
dans un marché de crédit toujours favorable.

Dès lors, Mercialys s’est fixé pour objectifs au titre de 2018 :

• une croissance organique des loyers facturés d’au moins +2% au-dessus
  de l’indexation par rapport à 2017,
• un résultat des opérations (FFO) par action en progression d’au moins
  +2% par rapport à 2017, hors impact du refinancement de l’obligation à
  maturité 2019, dont le montant est estimé à environ 6 M€ net des
  couvertures qui pourraient être mises en place (y compris l’effet du
  placement privé conclu en novembre 2017),
• un dividende dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2018, intégrant
  une progression d’au moins +2% par rapport à 2017.

* * *

Ce communiqué de presse est disponible sur le site www.mercialys.fr

AVERTISSEMENT
Certaines déclarations figurant dans le
présent communiqué de presse peuvent contenir des prévisions qui portent
notamment sur des évènements futurs, des tendances, projets ou
objectifs. Ces prévisions comportent par nature des risques, identifiés
ou non, et des incertitudes pouvant donner lieu à des écarts
significatifs entre les résultats réels de Mercialys et ceux indiqués ou
induits dans ces déclarations. Prière de se référer au document de
référence de Mercialys disponible sur www.mercialys.fr
pour l’exercice clos au 31 décembre 2016 afin d’obtenir une description
de certains facteurs, risques et incertitudes importants susceptibles
d’influer sur les activités de Mercialys. Mercialys ne s’engage en
aucune façon à publier une mise à jour ou une révision de ces
prévisions, ni à communiquer de nouvelles informations, de nouveaux
évènements futurs ou tout autre circonstance qui pourraient remettre en
question ces prévisions.

ANNEXE AU COMMUNIQUE DE PRESSE

Rapport Financier :

1. Etats financiers

2. Principaux faits marquants 2017

3. Synthèse des principaux indicateurs clés de l’année

4. Commentaires sur l’activité

5. Commentaires sur les résultats consolidés

6. Variations de périmètre et expertises du patrimoine immobilier

7. Perspectives

8. Evénements postérieurs à la clôture de la période

9. Mesures de performance EPRA

Rapport financier

En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002, les
états financiers consolidés du groupe Mercialys sont établis
conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting
Standards) publiées par l’IASB (International Accounting Standards
Board) telles qu’adoptées par l’Union qui sont applicables au 31
décembre 2017.

Contacts

Contact analystes / investisseurs :
Alexandre Leroy , Tél :
+ 33(0)1 53 65 24 39
ou
Contact presse :
Gwenaëlle
Allaire, Tél : + 33(0)1 53 70 23 34

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