Mercialys : Résultats du 1er semestre 2018

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY):

• Nouveau semestre d’excellence opérationnelle: surperformance sensible
  des centres de Mercialys tant en fréquentation (+330pb par
  rapport au CNCC) qu’en chiffre d’affaires des commerçants (+300pb par
  rapport au CNCC)
• Des résultats solides, reflets d’une capacité d’adaptation aux
  différents cycles des sous-segments de la consommation: +3,8% de
  croissance organique des loyers facturés¹, dont
  +2,5% hors indexation. Progression de +0,3% du FFO incluant le coût
  de portage du refinancement de l’obligation à maturité mars 2019
  et +3,5% excluant cet impact
• Des interactions toujours plus personnalisées avec les consommateurs: 552
  000 profils qualifiés en base de données, soit un doublement sur
  un an, 150 000 notifications push envoyées par mois
• Poursuite de la rotation du portefeuille pour un montant total de 33,7
  M€ AEM : finalisation de la cession du site de Saint-Paul à La
  Réunion et deux promesses de vente signées pour les sites de Gap et
  Lannion, sur des niveaux supérieurs aux valeurs d’expertise
• Poursuite de la mise en œuvre du portefeuille de projets: signature de
  nouvelles moyennes surfaces différenciantes pour les hypermarchés
  transformés d’Annecy, Besançon et Brest.
  Pré-commercialisation
  à 98% de l’extension du centre du Port à La Réunion
• Finalisation du refinancement de l’obligation de 479,7 M€ arrivant à
  échéance en mars 2019. L’émission obligataire de 300 M€ à 8 ans
  conclue en février dernier dans des conditions attractives, couplée au
  placement privé de 150 M€ à 10 ans réalisé en novembre 2017, induira
  une économie de frais financiers substantielle à compter de 2019
• LTV hors droits à 40,2% (39,9% en intégrant les promesses de
  ventes signées). Notation BBB perspective stable réitérée par S&P et
  réaffirmation par Mercialys de sa volonté de maintenir ce rating
• Confiance élevée dans la réalisation des objectifs 2018 :
  • croissance organique des loyers facturés supérieure à +2% hors
    indexation. Le rebond sensible de l’indexation devrait conduire la
    croissance organique incluant celle-ci à un niveau sensiblement
    supérieur à +3% ;
  • FFO par action en progression d’au moins +2%, hors impact du coût
    de portage lié au refinancement de l’obligation à maturité 2019,
    dont le montant est estimé à 4 M€ après mise en place
    d’instruments de couverture (y compris effet du placement privé
    conclu en novembre 2017) ;
  • dividende en progression d’au moins +2%, dans une fourchette de
    85% à 95% du FFO 2018.
    Un acompte de 0,50 euro par action
    sera versé le 23 octobre 2018.

I. Une dynamique opérationnelle de premier ordre

Les loyers facturés s’établissent à 91,4 M€, en légère baisse de
-0,8% du fait des variations de périmètre liées aux cessions réalisées
en 2017 et 2018.

La croissance organique des loyers facturés affiche une solide
progression de +3,8%, soit +250pb hors indexation qui marque cette année
un retour sensible. Cette performance s’explique par le volontarisme des
actions menées sur le parc, et plus spécifiquement les requalifications
et reconfigurations d’espaces commerciaux réalisées en 2017, et des
recommercialisations et renouvellements générateurs de réversion.

L’attractivité des sites de Mercialys se traduit dans leurs excellentes
performances opérationnelles, surperformant nettement le benchmark
national. En cumul à fin mai 2018, le chiffre d’affaires des
commerçants des grands centres et principaux centres locaux de
proximité de la Société⁵ a progressé de +1,2%, soit 300 pb de
mieux que l’indice du CNCC⁶, en recul de -1,8% sur la même
période. En cumul à fin juin 2018, la fréquentation des grands
centres et principaux centres locaux de proximité de Mercialys⁵
a affiché pour sa part +2,1%, contre un recul de -1,2% pour le CNCC⁶,
soit une surperformance de 330pb.

Le taux de vacance financière courante s’établit à 2,5% au 1^er
semestre 2018, soit un niveau stable par rapport à fin 2017 (2,5%). Le
taux de recouvrement sur 12 mois ressort à 97,1%, un niveau analogue à
celui à fin 2017 (97,0%). Forte d’une sélection rigoureuse de ses
preneurs, Mercialys n’a été que très peu impactée par les fermetures
récentes d’enseignes.

Le taux d’effort s’élève à 10,5%, en légère progression par
rapport au 31 décembre et au 30 juin 2017 (10,3% et 10,2%
respectivement).

Les revenus locatifs s’établissent à 92,2 M€, en recul de -1,0%
par rapport au 1^er semestre 2017.

L’EBITDA ressort à 78,6 M€, en retrait de -0,8% par rapport au 30
juin 2017. La marge EBITDA progresse toutefois et s’établit à 85,3% vs.
85,2% au 1^er semestre 2017.

Les frais financiers nets augmentent de +7,5% par rapport au 1^er
semestre 2017 à -16,2 M€, matérialisant notamment le coût de
portage de 1,9 M€ engendré par le refinancement par anticipation de
l’obligation de 479,7 M€ arrivant à échéance en mars 2019. Le coût moyen
de la dette tirée s’établit à 1,8%, en baisse par rapport au taux de
1,9% constaté au 31 décembre et 30 juin 2017. Suite au remboursement de
cette souche en mars 2019, Mercialys bénéficiera, toutes choses égales
par ailleurs, d’un recul sensible de ses frais financiers, qui se
poursuivra, prorata temporis, en 2020.

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence
s’élève à 2,2 M€ au 30 juin 2018, contre 1,3 M€ au 30 juin 2017. La SCI
AMR a notamment bénéficié de tendances favorables au travers d’un
patrimoine complété des sites dynamiques de Niort et Albertville et la
SCI Rennes Anglet a également enregistré une performance très
satisfaisante.

Les intérêts ne donnant pas le contrôle hors amortissements et
plus-values ressortent à -5,2 M€ au 30 juin 2018, quasiment stables par
rapport au 1^er semestre 2017 (-5,1 M€).

Les impôts représentent une charge de -1,1 M€ à fin juin 2018, en
ligne avec celle du 1^er semestre 2017. Ce montant intègre
essentiellement 1,0 M€ au titre de la CVAE et 0,1 M€ d’impôt différé.

Au final, le résultat des opérations (FFO⁷)
progresse de +0,3% à 59,8 M€, soit 0,65 euro par action⁸ en
hausse de +0,4%. Hors impact du coût de portage, le FFO est en hausse de
+3,5%.

II. Des réponses immobilières et commerciales de Mercialys qui
consolident la capacité de résilience des enseignes sélectionnées sur
son patrimoine

Les évolutions des modes de consommation engendrent une fragmentation
croissante des parcours clients, au sein desquels le modèle du centre
commercial se révèle être un format toujours pertinent pour les
consommateurs et rentable pour les enseignes.

Comme démontré par AT Kearney⁹, le marché du commerce voit en
effet cohabiter pour la première fois six générations de consommateurs.
Parmi eux, les baby-boomers (génération née après la seconde guerre
mondiale) et la génération X (née entre 1965 et 1980) exercent une influence
économique majeure et devraient continuer à le faire pour les 10 à
20 prochaines années, au travers d’un pouvoir d’achat supérieur à la
moyenne et d’une espérance de vie qui s’allonge. Ce phénomène soutient
les modes de consommation axés autour du commerce physique. Les centres
commerciaux, comme souligné par l’étude Retailscope 2017 Odoxa,
demeurent d’ailleurs de loin la destination shopping préférée des
français, assurant à ce format des fondamentaux solides à moyen et long
terme.

En outre, la stabilité des frais de livraison des commandes en ligne (7
€ par commande en moyenne à Paris, ville pourtant la plus densément
peuplée de France¹⁰) couplée au recul régulier du panier
moyen en ligne depuis 2011 (de 91 € à 65,5 € par commande¹¹)
est un puissant facteur de développement du « ship from store¹² »
et de consolidation de la rentabilité du format magasin en tant que
canal de distribution.

Enfin, si les commerçants font indubitablement face à des éléments de
cyclicité qui s’accélèrent et des modes de consommation plus divers, les
enseignes préférées des français restent solidement ancrées dans le
commerce physique, avec aux premières places Décathlon, Cultura,
Picard et la FNAC¹³. Le facteur clé de succès commun à ces
acteurs, quel que soit leur secteur d’activité, est leur capacité à
renouveler leurs offres, services et concepts, une démarche
fortement soutenue par Mercialys via l’apport aux enseignes de réponses
immobilières pertinentes.

Ainsi, Mercialys a par exemple capitalisé depuis 2015 sur la réinvention
opérée par les opérateurs d’électrodomestique en leur offrant des
surfaces adaptées dans le cadre de la réduction des surfaces
d’hypermarchés.

Au sein du secteur du textile, Mercialys sélectionne les concepts
gagnants, dont l’une des caractéristiques est la combinaison de
stratégies on et offline, en leur offrant une modularité des espaces
permettant notamment une parfaite adaptation au format de la « fast
fashion ».

Le secteur beauté / santé a vu pour sa part des marques traditionnelles
se renouveler, en offrant plus de services en magasin et en renforçant
leur exposition omnicanale. Ce segment est très bien représenté au sein
du patrimoine de Mercialys, non seulement via des enseignes leaders au
niveau national, mais également au travers des pharmacies, qui réalisent
globalement plus de 10% de leur chiffre d’affaires en parapharmacie¹⁴
et constituent des points d’ancrage locaux puissants pour les clients,
ainsi que d’enseignes en franchise, qui développent une connaissance
forte de la clientèle et de la zone de chalandise.

Enfin, sur le secteur de la restauration, Mercialys a optimisé l’offre
de ses centres commerciaux, les cafétérias ayant notamment été fermées
en quasi-totalité, au profit d’enseignes de restauration rapide, de
brasseries ou de concepts dédiés (burgers, bagels…), qui constituent des
facteurs de récurrence de fréquentation.

Ce savoir-faire, à la fois immobilier et commercial, positionne
Mercialys sur les enseignes à succès et entretient la surperformance de
la Société par rapport à la moyenne nationale tant en termes de
fréquentation que de chiffre d’affaires des commerçants, alimentant
le potentiel de réversion des loyers. La pertinence du maillage
géographique offert par le portefeuille participe par ailleurs au succès
des enseignes et à leur rentabilité, limitant l’exposition de la Société
aux défaillances et aux arbitrages de points de vente.

III. Mercialys place les grandes attentes des consommateurs au
cœur de sa stratégie marketing

La Société a acquis la conviction que les principales attentes des
consommateurs s’articulent autour de 5 besoins structurants :

– Besoin de simplicité : 1 français sur 2 choisit son centre
commercial en fonction de sa facilité d’accès et 78% des clients
consacrent moins de 2 heures à une sortie shopping¹⁵

– Besoin de reconnaissance et récompense : 56% des consommateurs
veulent bénéficier d’offres personnalisées¹⁶

– Besoin de trouver du sens : 53% des français privilégient les
marques soucieuses d’éthique et de développement durable¹⁷

– Besoin de se référer à sa communauté : 92% des clients font
plus confiance à un influenceur qu’à une publicité traditionnelle ou à
une célébrité¹⁸

– Besoin d’immédiateté : 88% des clients considèrent que le
fait de répondre immédiatement à une demande d’aide accroît leur fidélité¹⁹

Afin de répondre à ces attentes structurantes, Mercialys a mis en place
une stratégie marketing pragmatique et offre des services favorisant la
récurrence de fréquentation. Parmi les nombreuses initiatives mises en
œuvre à ce titre, Mercialys a notamment mis l’accent sur la visibilité
digitale de ses sites et de leurs services, mais également sur celle des
offres de ses commerçants.

Par exemple, au-delà de mécanismes de référencement optimisés (Google,
Waze…), Mercialys a fortement amélioré la personnalisation de ses
interactions avec les visiteurs des galeries, au travers de sa base de
données qualifiées qui contient à date 552 000 contacts (soit un
doublement sur un an), une quantité significative d’informations
qualifiées, conformes au RGPD, grâce au programme de fidélité
dématérialisé, et concentre 10% en moyenne des clients uniques de chaque
zone de chalandise. Elle s’est enrichie de +11% de nouveaux inscrits
depuis janvier 2018 via le système de parrainage à lui seul et a permis
l’envoi de 150 000 notifications push par mois promouvant les enseignes
et leurs bons plans. Sur les 6 derniers mois le taux d’ouverture des
e-mails personnalisés a d’ailleurs progressé de +30 points de
pourcentage pour atteindre un niveau très satisfaisant de 45%.

IV. Poursuite de la rotation d’actifs et de la dynamique
d’investissement

Une cession finalisée à fin juin et deux promesses de vente conclues
en juillet, sur des montants supérieurs aux valeurs d’expertises

Mercialys a conclu en juin 2018 la cession du site de Saint-Paul à La
Réunion pour un montant AEM de 14,6 M€, engendrant une plus-value
de 3,3 M€. Cette opération s’inscrit dans le cadre du rééquilibrage de
l’exposition de Mercialys à la zone de chalandise situé au nord-ouest de
l’île, essentiellement composée des communes de Saint-Paul et Le Port,
où la Société développe cette année son projet majeur d’extension.

Poursuivant sa stratégie de rotation d’actifs, Mercialys a par ailleurs
signé deux promesses de vente pour les sites de Gap et Lannion,
représentant un montant cumulé de 19,1 M€ AEM. Ces deux sites
bien ancrés dans le tissu local, sont de taille limitée par rapport aux
critères de Mercialys.

Ces arbitrages, réalisés sur des valeurs supérieures aux expertises
contribuent au financement du portefeuille de projets relutif de la
Société.

Une excellente exécution des projets

Parallèlement, Mercialys a poursuivi la mise en œuvre des 4 projets
planifiés pour 2018 (livraison prévue au dernier trimestre), à
savoir les 3 transformations de surface d’hypermarchés à Annecy,
Besançon et Brest et l’extension du centre commercial du Port à La
Réunion.

Des baux ont été signés avec des enseignes emblématiques dont la Fnac à
Besançon et New Yorker à Brest. Ces locomotives de trafic distinctives
contribueront pleinement à la diversification du mix marchand des
centres et au renforcement de leur leadership local.

Sur l’île de La Réunion, le taux de pré-commercialisation de
l’extension du centre commercial du Port atteint désormais 98%. Les
8 300 m² de nouvelles surfaces commerciales accueilleront 44 nouvelles
enseignes dont 5 moyennes surfaces, parmi lesquelles figurent notamment
Koton, Sfera, American Vintage, Springfield, la Fée Maraboutée, Muy
Mucho, Nespresso, Ïdkids ou encore Courir.

L’ensemble de ces projets, qui représentent 79,5 M€ d’investissements
totaux et dont 25,0 M€ restent à engager au 30 juin 2018, permettront de
générer 4,9 M€ de loyers annualisés supplémentaires, soit un taux de
rendement de 6,2%.

A fin juin 2018, le portefeuille de projets de Mercialys s’établit à 825
M€, soit 23% de la valeur du patrimoine hors droits. 33 centres
commerciaux et sites de centre-ville sur les 56²⁰ que compte
la Société disposent de projets identifiés, une profondeur qui confère à
Mercialys une grande flexibilité dans la gestion de son parc et une
réactivité au gré des évolutions des différentes zones de chalandise. La
Société dispose par ailleurs d’une grande maîtrise financière, puisque
seuls les investissements inhérents aux projets 2018 sont actuellement
engagés.

– Projets engagés : projets totalement sécurisés au regard de la
maîtrise foncière, de la programmation et des autorisations d’urbanisme
afférentes
– Projets maîtrisés : projets maîtrisés du point
de vue du foncier, présentant des points à finaliser au regard de
l’urbanisme règlementaire (constructibilité), de la programmation ou des
autorisations administratives
– Projets identifiés : projets
en cours de structuration, en phase d’émergence

V. Portefeuille et structure financière

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en hausse de +1,3%
sur 6 mois et de +2,2% sur 12 mois

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 3 796,6 M€, droits
inclus, en progression de +1,6% sur 6 mois et de +2,6% sur 12 mois.
A périmètre constant²², la valeur augmente de +1,4% sur 6
mois et de +2,4% sur 12 mois. Au titre de la croissance organique du
patrimoine au 1^er semestre 2018, l’effet positif des
investissements réalisés sur la période ressort à +0,5%.

A fin juin 2018, le portefeuille de Mercialys est constitué
principalement de 56 centres commerciaux et sites de centre-ville²³,
dont 43% de grands centres régionaux et commerciaux et 57% de sites de
proximité leaders (centres locaux et actifs de centre-ville).

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 5,07% au 30 juin
2018, contre 5,13% au

31 décembre 2017 et 5,14% au 30 juin 2017. La contraction de 6 pb du
taux de capitalisation du portefeuille sur le semestre provient
essentiellement de l’intégration dans la valeur du patrimoine des
investissements réalisés sur les projets en cours, la valeur des loyers
à terme prise en compte au titre de ces projets étant inchangée.

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en hausse de +1,3%
sur 6 mois à 20,81 euros par action et de +2,2 % par rapport au 30 juin
2017. La variation de +0,26 €/action sur le semestre résulte des
impacts suivants :

– versement de dividendes : -0,68 €

– résultat des opérations (FFO) : +0,65 €

– variation de la plus-value latente (soit le différentiel entre la
valeur nette comptable des actifs au bilan et la valeur d’expertise hors
droits) : +0,34 €, dont un effet taux pour -0,02 €, un effet loyers pour
+0,38 €, et autres effets²⁴ pour -0,02 €

– variation de la juste-valeur des instruments financiers et autres
éléments : -0,05 €

Finalisation du refinancement de l’obligation à maturité mars 2019

Mercialys a placé avec succès en février 2018 une émission obligataire à
8 ans (maturité février 2026) d’un montant de 300 M€ et portant un
coupon de 1,8%. Cette opération, couplée au placement privé obligataire
de 150 M€ à 10 ans finalisé en novembre 2017 (maturité novembre 2027,
coupon de 2,0%) a permis de sécuriser le remboursement à terme de
la souche obligataire de 479,7 M€ arrivant à échéance en mars 2019
(coupon de 4,125%).

Mercialys a également émis sur la période des billets de trésorerie pour
un encours de 185 M€ à fin juin 2018, à un coût moyen négatif. La dette
tirée de 1 865 M€ à fin juin 2018 est donc constituée de 4 souches
obligataires et de billets de trésorerie.

Ces nouvelles souches obligataires contribuent à allonger sensiblement
la maturité moyenne de la dette de Mercialys et alléger les frais
financiers dès l’extinction de la souche mars 2019. Elles offrent par
ailleurs un différentiel élevé par rapport au taux de capitalisation
moyen des actifs immobiliers de la Société (5,07% à fin juin 2018) et au
rendement net cible du portefeuille de projets (6,7%).

Au 1^er semestre 2018, le coût de portage de l’ensemble de ces
nouveaux financements (soit 450 M€) impacte le FFO à hauteur de 1,9 M€.
L’effet sur l’ensemble de l’année est attendu à 4,0 M€, soit un niveau
sensiblement inférieur à l’estimation initiale de 6,0 M€ évoquée en
février 2018.

Mercialys disposait au 30 juin 2018 de 410 M€ de ressources financières
non tirées, montant inchangé par rapport à fin 2017, ainsi que d’un
programme de billets de trésorerie de 500 M€, soit une capacité
d’émission supplémentaire de 315 M€ par rapport à l’encours au 30 juin
2018.

Le coût moyen réel de la dette tirée pour le 1^er semestre
2018 s’établit à 1,8%, en diminution par rapport au niveau de
1,9% constaté sur l’ensemble de l’année 2017 et au 1^er
semestre 2017.

La structure financière de Mercialys demeure très solide, avec un ratio
de LTV hors droits s’établissant à 40,2%²⁵ au 30 juin
2018 (contre 39,9% au 31 décembre 2017 et 39,6% à fin juin 2017). Le
ratio d’ICR ressort à 5,1x²⁶ au 30 juin 2018 (contre 5,2x
au 31 décembre 2017 et 4,9x à fin juin 2017). En intégrant les promesses
de ventes signées en juillet 2018, le ratio de LTV ressortirait à 39,9%.

Le 11 juin 2018, l’agence Standard & Poor’s a d’ailleurs réitéré sa
notation BBB / perspective stable sur Mercialys.

VI. Dividende et perspectives

Distribution d’un acompte sur dividende

Compte tenu des excellents résultats générés par la Société au 1^er
semestre 2018 et de ses perspectives solides, le Conseil
d’administration de Mercialys, réuni le 25 juillet 2018, a décidé le versement
d’un acompte sur dividende de 0,50 euro par action. Cet acompte, qui
sera versé le 23 octobre 2018, correspond à 50% du dividende distribué
pour 2017 au titre du résultat récurrent fiscal.

Perspectives confirmées

Les performances opérationnelles extrêmement satisfaisantes dégagées sur
le semestre permettent à Mercialys de confirmer, avec un niveau de
confiance élevé, ses objectifs au titre de 2018, à savoir:

– une croissance organique des loyers facturés supérieure à +2% hors
indexation. Le rebond sensible de l’indexation devrait conduire la
croissance organique incluant celle-ci à un niveau sensiblement
supérieur à +3% ;

– un FFO par action en progression d’au moins +2%, hors impact du coût
de portage lié au refinancement de l’obligation à maturité 2019, dont

Contacts

Contact analystes / investisseurs :
Alexandre Leroy , +
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aleroy@mercialys.com
ou
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:
Gwenaëlle Allaire, + 33 (0)1 53 70 23 34
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