Sous-location sur Airbnb : un propriétaire débouté en première instance

Mise à jour du 22 février 2017 à 9 h 53 : c’est le tribunal d’instance – et non de grande instance – de Nogent-sur-Marne qui a tranché l’affaire. L’article est rectifié en conséquence.

« Délibéré le 21 février 2017, il constituera soit un passe droit [sic] pour le locataire soit la fin d’un système illicite et le début d’importantes actions de masse ».

Ce constat, Me. Jonathan Bellaïche l’établissait le 10 janvier dernier, après avoir plaidé le dossier d’un propriétaire qui sollicitait la restitution des loyers que son locataire avait perçus en sous-louant, via Airbnb, son logement de 200 m² à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne), sans en avoir demandé l’autorisation.

L’avocat spécialisé en droit économique et commercial – qui s’est distingué en défendant plusieurs syndicats et associations de taxis dans des procédures face à Uber et à Heetch – se dit « révolté » par le verdict que vient de rendre le tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne.

Le juge a, en l’occurrence, donné raison au locataire, estimant, d’après Reuters, que la preuve d’un manquement grave et répété résultant du bail n’était pas rapportée.

Péril en la demeure

Que dit, en la matière, le droit français ? Cela dépend du type de logement.

En vertu de l’article 8 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire d’un logement vide du parc privé doit obtenir l’accord écrit de son bailleur* sur la possibilité de sous-louer et sur le montant du loyer de sous-location, qui ne peut pas excéder celui qu’il paye lui-même.

Conditions analogues pour les meublés… si le bail a été signé après le 27 mars 2014. Dans la négative, l’article 1717 du Code civil pose que le locataire peut sous-louer librement et décider du prix, si aucune clause dans son contrat ne prévoit l’accord du bailleur.

Pour ce qui est des logements conventionnés, c’est-à-dire ayant fait l’objet d’une convention avec l’État ouvrant le droit à une aide au logement, la sous-location à une personne adulte handicapée est possible si le locataire a conclu avec elle un contrat d’accueil familial (article R353-131 du Code de la construction et de l’habitation). Le bailleur n’a pas d’autorisation à donner, mais doit être informée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il y a aussi le cas des logements dits « loi de 48 », régis par les articles 39 et 78 de la loi n^o 48-1360 du 1er septembre 1948 relative aux rapports entre bailleurs et locataires. Ainsi que les logements sociaux, pour lesquels la sous-location intégrale est interdite, la sous-location partielle étant limitée aux personnes de plus de 60 ans, de moins de 30 ans et aux adultes handicapés (articles L422-8 et L422-8-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Pièces refusées

Le Tribunal de grande instance n’est pas allé si loin dans son raisonnement : le juge a considéré que Me. Bellaïche ne pouvait pas produire les relevés de transactions destinés à prouver que la demeure avait bien été sous-louée.

Ces relevés, l’avocat les avait obtenus en octobre 2016 auprès d’Airbnb, qui les lui avait fournis sous la menace de la visite d’un huissier à son siège français (en vertu d’une ordonnance du tribunal d’instance de Paris). Une procédure jugée illicite dans la décision rendue ce 21 février.

À défaut de ces pièces, « la seule intention de procéder à une sous-location ne saurait suffire à caractériser le manquement qui résulterait d’une sous-location effective », selon la justice, qui précise qu’il n’existe pas d’éléments antérieurs à juillet 2016, début de la période considérée.

Le couple de propriétaires, qui réclamait la résiliation du bail, 4 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et le remboursement de 847 euros pour 9 nuitées, est finalement condamné à régler les 1 000 euros de frais d’avocat des locataires.

Puisqu’on est des milliers

Conformément à ses déclarations d’après-plaidoirie, Me. Bellaïche affirme son intention de porter le litige en appel.

Une autre affaire de sous-location sur Airbnb en est au même stade, à la différence que les locataires ont été condamnés en première instance, le 6 avril 2016… et que la question des loyers perçus n’a pas été abordée.

Du côté de la plate-forme américaine, on évoque un cas isolé (un observateur que cite La Tribune suggère qu’il existe 30 000 annonces en sous-location non autorisée rien qu’à Paris) et on rappelle que les hôtes sont tenus, au nom de la charte qu’ils acceptent, de « vérifier et suivre les réglementations locales ».

La page « Hébergement responsable en France » comporte une rubrique « autorisations » où figure la mention « Si vous êtes locataire, la sous-location de votre logement est soumise à l’autorisation préalable de votre propriétaire et au respect de certaines conditions ».

* L’administration propose un modèle de document permettant de demander à un bailleur son accord écrit pour sous-louer une partie ou la totalité de son logement.